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rachat de crédits: Pointage de crédit FHA pour se qualifier: à quel point la FHA va-t-elle? -Simulation


Quel pointage de crédit est nécessaire pour la FHA?

Les prêts FHA sont l'un des programmes d'achat de maison les plus populaires pour les acheteurs d'aujourd'hui.

Une grande partie de son succès repose sur des exigences de pointage de crédit flexibles.

Techniquement, vous pouvez atteindre un score de 500 tout en restant éligible à la FHA. Mais avant de vous enthousiasmer, il y a beaucoup de réserves sur ce simple chiffre.

Regardons les détails de plus près.

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Les nombres magiques

Le moyen le plus simple d’évaluer l’utilité du pointage de crédit FHA est de penser en trois chiffres critiques.

  • Sur une échelle de 300 à 850, vous avez besoin d'au moins un pointage de crédit. 500 être éligible au financement FHA.
  • Si votre pointage de crédit est 580 ou supérieur à ce que vous pouvez financer avec un prêt hypothécaire FHA de 30 ans avec une baisse de 3,5%.
  • Si votre score est compris entre 500 et 579 vous avez besoin d'un minimum de 10% pour participer au programme FHA.

Scores de crédit FHA dans le monde réel

Les trois chiffres critiques sont réels, mais ils ne racontent pas toute l'histoire. Les normes d'éligibilité des scores de crédit de la FHA sont généralement plus ouvertes que celles utilisées pour les prêts hypothécaires classiques, les prêts non assurés par le gouvernement par le biais des programmes de la FHA, de la VA ou de l'USDA.

Les chiffres publiés sur EllieMae.com montrent que l’acheteur de maison FHA en février 2019 avait un pointage de crédit typique de 675. À titre de comparaison: les emprunteurs hypothécaires conventionnels avaient un score moyen de 751 à acheter.

Ces chiffres nous indiquent qu'il est peu probable que les cotes de crédit faibles soient approuvées pour un financement conventionnel. Alternativement, le financement de la FHA est immédiatement disponible pour les emprunteurs dont la note de crédit est faible, mais pas pour tous les emprunteurs ayant une note basse.

Les règles stipulent que les emprunteurs avec un pointage de crédit de seulement 500 sont éligibles au financement FHA. Les règles ne disent pas que les prêteurs doivent approuver de tels emprunteurs.

Comment les règles peuvent-elles dire l'un et les prêteurs l'autre?

Assurance FHA

La FHA n'est pas un prêteur. L'argent destiné au financement financé par la FHA provient de sociétés de crédit immobilier privées et de banques. La FHA est impliquée car elle promet qu'en cas de problème avec l'hypothèque, le prêteur sera remboursé pour ses pertes. La FHA n'est qu'un énorme plan d'assurance.

Ce système signifie qu'il y a deux séries d'approbations nécessaire par les emprunteurs. Ils doivent respecter les normes de la FHA et les normes établies par le prêteur.


Règles de couche supérieure à celles de la FHA

Différents prêteurs ont des appétits de risque différents. Certains sont très à l'aise avec les directives de la FHA, d'autres ont des normes plus strictes. Les normes plus strictes sont appelées "stratification".

Par exemple, les règles stipulent que les emprunteurs peuvent prétendre au financement FHA avec des cotes de crédit comprises entre 500 et 579 s’ils achètent avec 10% de moins. Ces approbations sont rares. Les prêteurs veulent de meilleurs scores. Comment savons-nous? En 2018, HUD a déclaré au Congrès que seulement 0,83% des emprunteurs de la FHA avaient un pointage de crédit inférieur à 579 – une diminution de 21,4% avant le krach du marché en 2007.

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Facteurs compensatoires

Il existe des situations dans lesquelles une cote de crédit peut être compensée par d'autres aspects de votre demande de prêt hypothécaire, appelés facteurs "compensateurs".

La FHA, par exemple, est en ordre avec un ratio d'endettement (DTI) de 31/43. Cela signifie que pas moins de 31% de votre revenu mensuel brut – le ratio "initial" – peut être utilisé pour les coûts de logement tels que le capital, les intérêts, les taxes et l'assurance habitation (PITI). Cela signifie également que pas moins de 43% de votre revenu mensuel brut – le ratio "dorsal" – peut être utilisé pour les coûts de logement, ainsi que pour les paiements mensuels récurrents de prêts étudiants, de financement automobile et de paiements par carte de crédit.

Des facteurs compensatoires peuvent offrir à un emprunteur dont le pointage de crédit est faible des ratios DTI plus élevés et donc plus facilement bénéficier d'un prêt hypothécaire.

Imaginez deux emprunteurs demandant un financement. Chacun a un pointage de crédit de 650. L'un a divers facteurs de compensation, tandis que l'autre emprunteur n'en a pas. Un prêteur peut trouver le demandeur plus favorable avec des facteurs compensatoires positifs.

Quels sont les facteurs compensateurs? Selon HUD, les facteurs compensatoires affectent les emprunteurs avec une cote de crédit de plus de 580 domaines différents.

Ratio limite DTI standard: 31/43

Accepter un ratio DTI de 33/45: inclure au moins un des facteurs suivants

  • Financer une maison économe en énergie.

Accepter un ratio DTI de 37/47: inclure au moins un des facteurs suivants

  • Réserves d'argent vérifiées et documentées.
  • Augmentation minimale des coûts de logement créée par la nouvelle hypothèque, soit une augmentation de 100 $ ou de 5%, selon le montant le moins élevé.
  • Revenu supplémentaire substantiel provenant de sources telles que les heures supplémentaires, les primes, le travail à temps partiel ou saisonnier.

Accepter un ratio DTI de 40/40: inclure au moins un des facteurs suivants

  • N'ayez aucune dette discrétionnaire, telle qu'un prêt auto, une dette d'études ou un paiement obligatoire par carte de crédit.

Accepter un ratio DTI de 40/50: au moins l'avoir deux des quatre facteurs ci-dessous.

  • Réserves d'argent vérifiées et documentées.
  • Augmentation minimale des coûts de logement créée par la nouvelle hypothèque, soit une augmentation de 100 $ ou de 5%, selon le montant le moins élevé.
  • Revenu supplémentaire substantiel provenant de sources telles que les heures supplémentaires, les primes, le travail à temps partiel ou saisonnier.
  • Un revenu résiduel important, essentiellement la quantité d’argent qui reste chaque mois après les dépenses de base.

Pour plus d'informations, parlez aux prêteurs. Assurez-vous de regarder autour de vous, car certains prêteurs ont un appétit plus risqué que d'autres.

Pouvez-vous qualifier pour la FHA?

Le fait que votre cote de crédit ne soit pas parfaite ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter une maison.

De nombreux candidats sont surpris d'apprendre qu'ils peuvent désormais acheter une maison.

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