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rachat de crédits: Pouvez-vous refinancer un prêt hypothécaire inversé? -Simulation


Les hypothèques inversées peuvent offrir aux propriétaires âgés de 62 ans et plus l'accès à l'équité. Comme avec un prêt hypothécaire ordinaire, un prêt hypothécaire inversé peut être refinancé, ce qui est parfois logique.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé?

Un prêt hypothécaire inversé est un prêt qui permet aux emprunteurs âgés d’utiliser leurs capitaux propres. Contrairement à une hypothèque classique, où l'emprunteur doit effectuer des paiements à un prêteur, une hypothèque inversée oblige celui-ci à effectuer des paiements réguliers à l'emprunteur.

CONTENU CONNEXE

Les intérêts courent sur le prêt, avec remboursement du capital et des intérêts différés jusqu'à la vente, le déménagement ou le décès. Cela peut être un moyen utile de compléter votre revenu de retraite, mais il déduit l’avoir propre de votre maison.

Types de prêts hypothécaires inversés

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires inversés disponibles:

Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire, également connus sous le nom de HECM, sont assurés par la Federal Housing Administration. Des prêts hypothécaires HECM pour l’achat sont également disponibles et peuvent vous aider à acheter une nouvelle maison.

Les prêts hypothécaires inversés sont similaires à ceux de HECM, mais ils ne bénéficient pas du soutien du gouvernement.

Les prêts hypothécaires inversés à usage unique sont utilisés pour un achat spécifique.

Comment fonctionne un refinancement hypothécaire inversé

Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez un refinancement hypothécaire inversé, il est utile de savoir en quoi consiste le processus.

Refinancer un prêt hypothécaire inversé est semblable au refinancement d’un prêt hypothécaire conventionnel, déclare Chris Downey, président de Harbour Mortgage Solutions, une société de prêt hypothécaire à domicile de Boston.

Vous remplacez essentiellement votre prêt hypothécaire inversé par un nouveau, idéalement meilleur. Le nouveau prêt peut avoir un taux d’intérêt différent ou offrir un paiement mensuel différent en fonction des conditions de refinancement.

Pour être éligible à un refinancement hypothécaire inversé, certains critères spécifiques doivent être remplis.

"Il devrait exister un avantage très clair et défini pour un prêteur afin de justifier le refinancement de l'hypothèque inversée d'un client", a déclaré M. Downey.

Pour les propriétaires, la règle 5-5 peut aider à déterminer si le refinancement est avantageux. Cette règle, établie par la National Reverse Mortgage Lenders Association, stipule que, lors du refinancement d’un prêt hypothécaire inversé:

  • L’augmentation du capital doit être égale ou supérieure à cinq fois les frais de clôture du prêt.
  • Le produit du prêt doit être égal ou supérieur à 5% du montant à refinancer.

En outre, les propriétaires doivent satisfaire à une exigence liée aux herbes qui concerne la durée de détention de votre prêt hypothécaire. Vous ne pouvez pas refinancer plus de 18 mois après le moment où vous avez contracté votre hypothèque inversée initiale.

L'emprunteur doit également être éligible pour un nouveau prêt hypothécaire inversé. La bonne nouvelle est que les critères utilisés pour qualifier les emprunteurs à un prêt hypothécaire inversé peuvent être les mêmes lors d'un refinancement.

Pour les HECM, les exigences des emprunteurs incluent:

  • Être âgé de 62 ans ou plus
  • Utiliser la maison comme résidence principale
  • Posséder la maison directement ou avoir remboursé une partie substantielle de l'hypothèque initiale
  • Ne soyez pas en retard pour une dette fédérale
  • Avoir la capacité de respecter les obligations financières liées à la maison, telles que les taxes foncières, l'assurance des propriétaires et l'association des propriétaires

La propriété elle-même doit également satisfaire aux exigences de la FHA. En général, cela signifie que la maison doit être occupée par le propriétaire, ne pas présenter de risque pour la santé ou la sécurité, et que le propriétaire doit souscrire une assurance contre les inondations dans une zone à haut risque.

Le revenu, les actifs, le coût de la vie et les cotes de crédit sont également utilisés pour brosser un tableau financier complet des prêteurs en prêt hypothécaire inversé. Et les emprunteurs sont également tenus de rencontrer un conseiller en prêts hypothécaires inversés dans le cadre du processus.

Les exigences peuvent varier si vous refinancez votre propre prêt hypothécaire inversé, ou un non-HECM, par l’intermédiaire d’une société privée. Pourtant, les prêteurs ont besoin de votre part pour faire preuve de stabilité financière et disposer de fonds propres suffisants pour financer le nouveau prêt hypothécaire inversé. En règle générale, la plupart des prêts hypothécaires inversés sont des MECH, car les prêts hypothécaires inversés exclusifs ne sont pas disponibles partout.

Devez-vous refinancer un prêt hypothécaire inversé?

Le refinancement des hypothèques est une option qui a du sens dans certaines situations.

"Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles il peut être utile de refinancer votre prêt hypothécaire inversé existant", déclare Vivian Dye, conseillère en prêts hypothécaires inversés chez GuardHill Financial Corp. à New York. "Cela fait peut-être quelques années que vous avez été fermé et les taux ont peut-être été abaissés, ou il est plus logique de passer d'un taux ajustable à un taux fixe. Peut-être que votre maison a une valeur appréciable et que vous utilisez des actifs supplémentaires refinancement peut augmenter le montant de votre prêt. "

En outre, le refinancement d'un prêt hypothécaire inversé peut être un bon choix si vous souhaitez ajouter votre conjoint au prêt, car il ou elle n'avait pas le prêt initial. Cela permettrait à votre conjoint de rester dans la maison et d’étendre les prestations de revenu de l’hypothèque inversée à votre conjoint si vous décédez d’abord ou si vous quittez la maison pour aller dans une maison de retraite, mais votre conjoint ne le fait pas.

Bien entendu, le refinancement hypothécaire inversé présente certains inconvénients. Rappelez-vous que l'hypothèque doit finalement être remboursée au prêteur et que les intérêts courus sur le prêt. Et si vous avez un taux d'intérêt plus élevé que votre prêt initial, cela signifie un solde de prêt remboursable plus élevé.

Intéressé. Lorsque vous prenez une décision concernant un refinancement hypothécaire inversé, tenez compte du climat des taux d’intérêt. Selon Dye, parmi les propriétaires ayant une hypothèque conventionnelle, le refinancement n’a de sens que si les taux ont baissé d’au moins 2%.

"La plupart des refinancements classiques sont effectués pour économiser de l'argent sur les paiements d'intérêts, et cette règle générale établit l'interaction entre l'épargne sur les intérêts et le paiement du nouveau prêt", dit-elle.

Vous pouvez appliquer la même règle générale lors du refinancement d'un prêt hypothécaire inversé. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, comme dans l'ensemble de 2018, le refinancement d'hypothèques inversées ou d'autres prêts au logement pourrait annuler les économies d'intérêts.

Protection du mari. Un refinancement pour ajouter un conjoint au prêt peut offrir à un couple un degré de protection et de confort financiers. Si le conjoint qui a contracté le prêt décède ou quitte la maison, le paiement du prêt cesse. En outre, les veuves ou les veufs peuvent être tenus de rembourser immédiatement l'intégralité des emprunts s'ils ne figurent pas sur les documents d'emprunt, ce qui peut nécessiter la vente de la maison. Les deux conjoints doivent être répertoriés comme emprunteurs de l'hypothèque inversée afin de garantir qu'un conjoint survivant puisse continuer à vivre dans la maison.

Des règles précises pour les prêts HECM permettent toutefois à un conjoint survivant de rester à la maison même après le décès ou le déménagement du conjoint prêteur. Déterminez si un conjoint survivant serait soumis à ces règles avant de refinancer seul le prêt.

Accès aux partages. Refinancer pour utiliser plus de votre capital a des avantages et des inconvénients. L’avantage évident est que le ménage reçoit plus d’argent pour couvrir les dépenses de pension. Cependant, l’inconvénient est un solde plus important à rembourser plus tard. Les hypothèques inversées doivent généralement être payées à la mort du dernier emprunteur survivant, ou peut-être plus tôt si la maison n’est plus la résidence principale, si les impôts ou l’assurance ne sont pas payés ou si des réparations sont nécessaires.

Si le solde du prêt hypothécaire inversé dépasse la valeur de la maison et que celle-ci est vendue pour rembourser le prêt, ni l'emprunteur ni ses héritiers n'auront à payer plus que la valeur de la maison. L'assurance couvre chaque pénurie, à condition que la maison se vende à au moins 95% de la valeur estimée.

Frais de prêt. Refinancer un prêt hypothécaire inversé signifie généralement payer les frais de clôture et les autres frais.

En fonction du prêteur, le refinancement peut signifier que vous payez:

  • Frais d'origination du prêt
  • Primes d'assurance hypothécaire
  • Frais d'évaluation
  • Rapport de crédit
  • Frais d'inspection des ravageurs
  • Frais d'administration de prêt
  • Coûts d'enregistrement
  • Frais de préparation de documents
  • Frais de recherche
  • Frais d'assurance titres

Ces coûts peuvent facilement ajouter plusieurs milliers de dollars aux coûts d’un refinancement, alors planifiez-les bien à l’avance.

"Comme avec la plupart des refinancements, les avantages doivent clairement compenser ces coûts", a déclaré Downey.

Refinancement hypothécaire alternatif

Au lieu de refinancer dans un nouveau prêt hypothécaire inversé, les emprunteurs peuvent refinancer dans un prêt hypothécaire conventionnel.

Cela peut être utile pour les emprunteurs qui ne peuvent plus vivre dans la maison mais ne veulent pas la vendre ou si les héritiers craignent de pouvoir rembourser leur prêt hypothécaire inversé. Les emprunteurs peuvent également décider qu'ils n'ont plus besoin du revenu offert par l'hypothèque inversée.

Bien sûr, le refinancement d’un prêt conventionnel signifie que vous devez effectuer des paiements réguliers sur votre prêt hypothécaire au lieu de les recevoir, comme vous le feriez avec un prêt hypothécaire inversé. Et les emprunteurs auraient toujours le même taux d’intérêt et les mêmes frais de clôture. Il est essentiel de prendre en compte les coûts décaissés de la conversion à un prêt conventionnel avant et après le refinancement.

Une alternative au refinancement consiste à modifier les conditions de paiement de votre prêt hypothécaire inversé. Par exemple, avec les prêts HECM, les emprunteurs peuvent opter pour des paiements mensuels pour le reste de leur vie; paiements mensuels pour une période déterminée; une limite de crédit; ou une combinaison de paiements mensuels et d'une limite de crédit.

Un changement peut augmenter le paiement pour un emprunteur qui passe d'une ligne de crédit à un paiement mensuel pour toute sa vie. Toutefois, cela n’affecte pas le taux d’intérêt du prêt ni le montant total des fonds propres auquel l’emprunteur a accès. Pour changer l'un de ces facteurs, vous devez refinancer.

Vous avez peut-être examiné les solutions de rechange et constaté que le refinancement hypothécaire inversé est votre meilleure option. En fin de compte, la décision de refinancer une hypothèque est un jeu de chiffres. Mais la décision dépend également de ce que vous espérez obtenir avec le refinancement, qu’il s’agisse d’économies d’intérêts, de revenus de pension plus importants ou d’autre chose.

"La seule façon dont un propriétaire peut évaluer avec précision si le refinancement d'une hypothèque inversée est logique consiste d'abord à identifier ses buts et objectifs", a déclaré Downey. "Les besoins et les problèmes financiers et / ou de santé de chaque individu détermineront en fin de compte les mesures à prendre."