Rachat De Credit

rachat de crédits: Relevé de l'appel des résultats du troisième trimestre 2019 du Starwood Property Trust (STWD) -Simulation


Logo du bonnet de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Fool Motley.

Starwood Property Trust (NYSE: STWD)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
8 novembre 2019, 10h00 HE

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

Salutations Bienvenue à l’appel aux bénéfices du troisième trimestre 2019 de Starwood Property Trust. (Instructions de l'opérateur) Remarque: cette conférence est en cours d'enregistrement. Je vais maintenant donner la conférence à votre hôte, Zach Tanenbaum, directeur des relations avec les investisseurs.

Tu peux commencer.

Zachary TanenbaumDirecteur des relations investisseurs

Merci, opérateur. Bonjour et bienvenue chez Starwood Property Trust Call. Ce matin, la société a publié ses résultats financiers pour le trimestre se terminant le 30 septembre 2019, a déposé le formulaire 10-Q auprès de la Securities and Exchange Commission et a publié son supplément de résultat sur son site Web. Ces documents sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la société à l'adresse www.starwoodpropertytrust.com.

Avant que l’appel ne commence, je tiens à rappeler à tous que certaines déclarations faites au cours de la téléconférence ne sont pas fondées sur des informations historiques et peuvent constituer des déclarations prospectives. Ces déclarations sont fondées sur les attentes et les convictions actuelles de la direction et sont soumises à un certain nombre de tendances et d’incertitudes qui pourraient entraîner une différence importante entre les résultats réels et ceux décrits dans les déclarations prospectives. Je vous renvoie aux documents déposés par la société auprès de la SEC pour une analyse plus détaillée des risques et des facteurs susceptibles d'entraîner un écart considérable entre les résultats réels et ceux exprimés de manière implicite ou implicite dans les déclarations prospectives d'aujourd'hui. La société n’a aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives pouvant être faites au cours de cet appel.

En outre, certaines mesures financières non définies par les PCGR seront discutées au cours de cette téléconférence. Notre présentation de cette information n’est pas destinée à être considérée séparément ni comme substitut à l’information financière présentée conformément aux PCGR. Les rapprochements de ces mesures financières non définies par les PCGR avec les mesures les plus similaires préparées conformément aux PCGR peuvent être consultés via nos documents déposés auprès de la SEC à l'adresse www.sec.gov. Barry Sternlicht, président et chef de la direction de la société, participe à l'appel aujourd'hui; Jeff Dimodica, le président de la société; Rina Paniry, directrice financière de la société; et Andrew Sossen, directeur de l'exploitation de la société.

Sur ce, je vais maintenant transférer l'appel à Rina.

Rina PaniryDirecteur financier

Merci, Zack et bonjour à tous. Ce trimestre a encore une fois démontré la force de notre plate-forme multicylindre, tous les membres de notre société travaillant ensemble pour générer de solides résultats. Ensemble, nous avons généré un revenu de base de 153 millions de dollars, soit 0,52 dollar par action. Notre performance a été principalement tirée par notre segment le plus important, le secteur des prêts commerciaux et résidentiels, qui a réalisé un bénéfice de base de 109 millions de dollars pour le trimestre.

Du côté des prêts commerciaux, nous avons des prêts de 1,2 milliard de dollars pour un montant moyen de 138 millions de dollars, qui sont tous des hypothèques de premier rang. Au cours du trimestre, nous avons reçu 745 millions de dollars en remboursement de prêts. Ces remboursements ont entraîné moins d’amendes avec remboursement anticipé que le trimestre dernier, ce qui explique en grande partie la baisse des intérêts créditeurs enregistrée ce trimestre. Ces rentrées de fonds ont été compensées par un financement de 351 millions de dollars sur de nouveaux emprunts et de 276 millions de dollars sur des emprunts existants.

Notre portefeuille de prêts commerciaux a atteint 7,9 milliards de dollars à la fin du trimestre, avec un ratio prêt / valeur moyen légèrement inférieur à 65%. Nous continuons à financer ce portefeuille avec un effet de levier hors bilan. Pour rappel, l'effet de levier hors bilan, généralement sous forme d'obligations vendues, est sans recours, non capitalisé et ne constitue pas une garantie contre nos intérêts de prêt retenus. Notre portefeuille de prêts aux entreprises avait un effet de levier sur le bilan de 3,1 milliards de dollars à la fin du trimestre.

Si vous supposiez que tout cela avait été financé au bilan, le solde total de notre portefeuille de prêts serait de 11 milliards de dollars. Du côté des prêts au logement, nous avons poursuivi l’expansion de notre activité en achetant des prêts d’un montant de 618 millions de dollars et en réalisant notre quatrième et plus importante titrisation pour un montant de 546 millions de dollars. Cela a porté notre portefeuille de prêts au logement à 1,2 milliard de dollars à la fin du trimestre. Afin d’optimiser le rendement actuel de cette société et de mieux utiliser nos faibles coûts de financement, nous avons décidé de conserver une partie de ces prêts jusqu’à la fin du terme.

De plus, nous avons classé 479 millions de dollars d’emprunts classés comme étant détenus pour investissement ce trimestre. Le solde restant est destiné à la vente et destiné à des titrisations futures. Je passe maintenant au secteur des prêts d’infrastructure, qui a généré un bénéfice principal de 3 millions de dollars pour le trimestre. Cela comprend une perte de 2 millions de dollars sur le remboursement de la dette qui a entraîné la vente et le remboursement des prêts que nous avons acquis de GE.

Comme vous le savez, notre stratégie a consisté à vendre les prêts avec une marge inférieure dans ce livre et à réorganiser le capital en prêts à rendement plus élevé. Lors de la mise en œuvre de cette stratégie, nous avons vendu 47 millions de dollars de prêts GE au cours du trimestre et nous avons encore 164 millions de dollars à vendre. Nous avons également reçu un remboursement de 237 millions de dollars, faisant passer le solde du portefeuille acquis de 2 milliards de dollars à 1,1 milliard de dollars. Les 446 millions de dollars de prêts d’infrastructure restants inscrits à notre bilan ont été acquis après l’acquisition.

Alors que nous travaillons au déploiement de capitaux dans ce secteur, nous avons étendu notre capacité d’emprunt aux installations à long terme avec des coûts de financement moins élevés. En juillet, nous avons fermé une nouvelle installation de 500 millions de dollars avec un coupon de 200 L, une durée continue de cinq ans et une durée de vie de 8 ans. Après la fin du trimestre, nous avons finalisé une facilité de crédit de 500 millions USD sur cinq ans à un coupon de 175 livres, notre coupon le plus bas à ce jour. Nous traiterons ensuite de notre secteur immobilier, qui a généré un bénéfice de base de 29 millions USD pour le quartier.

Tous les actifs en pleine propriété de ce secteur continuent de bien se comporter, avec un rendement en espèces mixte de 13% ce trimestre et un taux d’occupation moyen pondéré de 97%. Nous prévoyons que nos rendements augmenteront au cours du prochain trimestre en raison de l’augmentation du financement que nous avons réalisé après la fin du trimestre. En octobre, nous avons refinancé notre portefeuille de cabinets médicaux avec des dettes à taux variable de 5 ans. Avec le produit du règlement de notre couverture sur la dette existante, nous avons converti les intérêts en un taux fixe de 3,3%.

Nous prévoyons également de clôturer aujourd'hui notre financement supplémentaire sur 6 ans pour l'un de nos portefeuilles multifamiliaux. Au total, nous avons retiré 180 millions de dollars du produit de la dette brute. Pro forma de ce financement, la totalité des actifs de ce secteur est financée par des dettes d'une durée résiduelle moyenne de huit ans à un taux fixe moyen pondéré de 3,4%. À compter de la fin du trimestre, ces immeubles, ainsi que ceux de notre secteur Investissements et services, ont eu une réduction de valeur de 366 M $, ou 1,30 $ par action.

Comme nous l’avons dit par le passé, nous estimons que ces actifs ont été évalués de manière significative depuis leur acquisition et que leur évaluation n’est pas reflétée dans la valeur comptable de nos PCGR. L’ajout de 366 millions de dollars à notre valeur comptable établie selon les PCGR générerait au moins le prix d’achat de ces actifs. Le bénéfice que nous pensons exister dans ce portefeuille représenterait une augmentation incrémentielle de la valeur comptable non amortie. Je vais maintenant me concentrer sur notre secteur Investissements et services, qui a généré un bénéfice de base de 64 millions de dollars pour le trimestre.

Cette société continue à utiliser ses différents cylindres pour produire des rendements attrayants. Dans notre canal, nous avons titrisé ou facturé 479 millions de dollars de prêts dans le cadre de trois transactions ce trimestre. Dans notre fournisseur de services, nous continuons d’ajouter des transactions CMBS 2.0 et 3.0 à notre portefeuille susmentionné. À partir de la fin du trimestre, nous avons renommé le nom de serveur de 180 fiducies avec un solde de capital non impayé de 89 milliards de dollars, dont 95% représentent désormais des transactions de type 2.0 et 3.0.

Et enfin, sur le portefeuille immobilier du segment. Nous continuons à réaliser des bénéfices pendant que ces actifs se stabilisent. Au cours du trimestre, nous avons vendu une propriété au coût de base de 38 millions de dollars pour un bénéfice principal de 9 millions de dollars, après déduction d'une participation ne donnant pas le contrôle de 4 millions de dollars. Pour rappel, notre gain GAAP sur ces actifs diffère de notre bénéfice principal, principalement en raison de l'amortissement cumulé, que nous incluons dans nos principes comptables généraux pour la réconciliation de base.

Ce portefeuille a clôturé le trimestre avec un solde non utilisé de 337 millions de dollars sur 20 investissements. Et maintenant, nous nous tournons vers la capitalisation et le dividende. Au cours du trimestre, nous avons considérablement amélioré la partie droite de notre bilan, réduisant notre dépendance aux lignes de pension et notre exposition au risque de marge sur appels. En août, nous avons publié notre premier CRE CLO, qui fournissait un financement de contrepartie à terme sans recours de 936 millions de dollars à 21 de nos prêts existants, pour un total de 1,1 milliard de dollars.

La structure affiche un écart d'un jour de 134 points de base au-dessus du LIBOR, une avance d'un jour de 85,1% et une fonction de réinvestissement, grâce à laquelle nous pouvons conserver cette avance pendant au moins deux ans. En juillet, nous avons finalisé notre emprunt B de 400 millions de dollars sur sept ans, dont le prix était de 250 L. Ce prêt a remplacé notre emprunt à terme A de 300 millions de dollars A, que nous avons remboursé ce trimestre. La transaction a augmenté nos liquidités, prolongé la durée de notre financement et imposé 486 millions de dollars de nos actifs.

Parallèlement à l’emprunt à terme, nous avons contracté une facilité de crédit renouvelable de 100 millions de dollars d’une durée de cinq ans pour remplacer notre revolver actuel. Nous avons terminé le trimestre avec une capacité de dette inutilisée record de 8,5 milliards de dollars et un ratio ajusté dette / fonds propres non écrit de 1,9 fois. En ce qui concerne notre dividende. Pour le quatrième trimestre de 2019, nous avons fixé un dividende de 0,48 $ par action, qui sera versé le 15 janvier aux actionnaires inscrits le 31 décembre.

Cela représente un dividende annuel de 7,9% sur le cours de clôture d'hier à 24,21 $. Et enfin, je voudrais terminer mes commentaires par quelques commentaires sur la nouvelle norme comptable sur les pertes de crédit attendues actuelles, ou CECL. Comme vous l'avez probablement déjà entendu dire, CECL remplace le modèle de perte actuel par un modèle de perte prévue pour déterminer la provision pour perte sur créances selon les PCGR. La norme s’applique à nous le 1 er janvier et s’applique à la fois à nos prêts CRE et à nos prêts d’infrastructure.

Cela ne s'applique pas aux prêts ou aux titres que nous déclarons à la juste valeur. Pour nos crédits CRE et infrastructures, nous devrons non seulement provisionner le solde financé actuel de ces prêts, mais également constituer une réserve sur nos obligations non financées. L’ajustement est porté en diminution des capitaux propres à la date de mise en œuvre et est ensuite reflété dans les résultats GAAP. Conformément à notre politique actuelle, le remboursement n’est pas inclus dans le revenu de base.

Nous vous fournirons une mise à jour plus détaillée sur l'état de nos efforts de mise en œuvre au prochain trimestre. Sur ce, je passe l'appel à Jeff pour ses commentaires.

Jeff DiModicaPrésident

Merci Rina Les fondamentaux de la CRE et la demande de crédit restent solides. Morgan Stanley a écrit la semaine dernière que les fonds immobiliers privés détenaient 334 milliards de dollars de poudre sèche, contre 205 milliards de dollars en 2014. Et que les allocations institutionnelles à l'immobilier continuent à augmenter.

Le volume des transactions est resté élevé au cours des cinq dernières années. Et après un mois de septembre vigoureux, les États-Unis sont le seul pays du G10 où les volumes augmentent, bien que plusieurs années plus tard, sous l'impulsion des principaux marchés, où la majeure partie de notre portefeuille de prêts est toujours située. La poudre sèche et le volume des transactions, associés à des taux d’intérêt plus bas, ont conduit à une activité importante de génération de prêts. Et avec l'amélioration des taux de capitalisation et la hausse des prix de l'immobilier de 6,7% d'une année sur l'autre, nos portefeuilles immobiliers et de crédit existants continuent de très bien se comporter.

Avec cette solide base de données, comme l'a dit Rina, notre évaluation interne de notre propre portefeuille immobilier dépasse de 120 millions de dollars celle du trimestre précédent et a maintenant une juste valeur de plus de 800 millions de dollars supérieure à notre valeur comptable non amortie. Plus de la moitié d'entre eux font partie de notre portefeuille multi-familial de 1 500 unités en Floride, ce qui a largement dépassé nos hypothèses en matière d'assurance. Le renforcement des marchés de la CRE a rendu difficile l’ajout d’objets de base stabilisés avec un rendement financier à deux chiffres à notre segment immobilier. Nos 3 milliards de dollars de biens immobiliers totalisent aujourd'hui un rendement actuel de 13%.

Et comme Rina l’a dit, cela augmentera considérablement en raison du refinancement réussi de notre portefeuille de cabinets médicaux et de la taille actuelle de notre dette sur notre multi-famille très performante en Floride aujourd’hui. Nous continuons à modéliser la rentabilité de ces gains dans notre portefeuille immobilier par rapport à la réalisation et à réinvestir les rendements supplémentaires. Et vous tenir informé de tout changement futur de notre plan. Nous avons déployé un capital de 2,5 milliards de dollars ce trimestre, grâce à une autre solide performance de nos activités de crédit de crédit, qui s’est chiffrée à 1,2 milliard de dollars, et nous nous attendons à un quatrième trimestre nettement plus dynamique.

Nous continuons de voir d’excellentes opportunités à l’international. Nous avons souscrit trois nouveaux prêts au cours du trimestre, d’un montant de 554 millions USD, avec un rendement sans effet de levier de 7% et un effet de levier conforme à nos objectifs de rendement actuels. Notre portefeuille continue de bénéficier des taux plancher LIBOR sur les prêts créés alors que le taux LIBOR était bien supérieur à 2%. 84% de nos emprunts ont des sols LIBOR. Notre plancher moyen pondéré est de 136 points de base et 25% de nos planchers sont en argent aujourd'hui.

Comme vous le verrez dans le tableau supplémentaire figurant sur notre site Web, le résultat contre-intuitif de nos planchers LIBOR existants est que notre revenu augmentera dans notre portefeuille de prêts à intérêts principalement variables avec une augmentation ou une diminution du LIBOR. Et nous allons effectivement gagner plus en diminuant le LIBOR qu’en augmentant. Notre portefeuille de prêts aux entreprises continue également de très bien se comporter, sans réévaluation à la baisse ce trimestre et avec une légère amélioration de l’évaluation du risque de notre portefeuille global à 2,62% sur une échelle de cinq points. Avec tous les titres de WeWork au cours des derniers mois, je voudrais prendre un moment pour parler du prêt que nous avons accordé à 424 Fifth Avenue, l'ancien site de Lord & Taylor, qui couvre 95% de l'exposition de WeWork dans notre portefeuille de prêts. .

Nous détenons une somme de 229 millions de dollars sur le premier prêt hypothécaire de 500 millions de dollars, ainsi que le prêt mezzanine de premier rang total de 150 millions de dollars. Un prêt mezzanine de 250 millions de dollars nous est subordonné, ainsi que des capitaux propres de 387 millions de dollars. Nous sommes très à l'aise avec notre base de prêt intégralement financée au dernier dollar, à savoir 51% du coût total de ce prêt, qui sera un bâtiment achevé du trophée de Midtown avec une garantie commerciale WeWork de 15 ans. Comme Rina l'a dit, nos prêts résidentiels non liés à la gestion de la qualité ont acquis 618 millions de dollars de prêts au cours du trimestre et ont mené à bien la quatrième et plus importante titrisation à ce jour, permettant ainsi de réduire les coûts de financement les plus bas que nous ayons atteints jusqu'à présent.

Ce portefeuille de haute qualité a un FICO moyen inférieur à 20 et un ratio prêt / valeur de 65%. Nous prévoyons de continuer à accroître la taille de cette société au cours des prochains trimestres. Enfin, seuls 3,1% de notre portefeuille de prêts sont des actifs de détail dédiés et notre part des prêts privilégiés dans American Dream représente plus de la moitié de son exposition. La plupart d'entre vous ont lu que le parc à thème avait été ouvert en octobre et que le commerce de détail, qui dépassait nos estimations pour le leasing technique, devrait ouvrir ses portes en mars.

Sur la base de notre position de levier conservatrice et de notre capital à un taux de prêt de 36%, du dynamisme actuel du contrat de location et de l’engagement de participation dans les autres actifs de l’emprunteur, nous continuons de nous sentir très à l’aise avec ce prêt. Cinquièmement, notre activité de prêts pour infrastructures énergétiques a démarré l’année lentement et prudemment, après la liquidation des actions et l’écart d’écart en décembre. Nous avons consacré la majeure partie du premier semestre à la vente des actifs à faible rendement acquis lors de l’achat de GE et de la mise en place de lignes de financement. Comme Rina l'a dit, nous avons fermé deux nouvelles facilités de financement de 500 millions de dollars sur cinq ans avec des écarts consécutifs plus serrés, ce qui nous donne un financement suffisant pour mettre en œuvre notre plan d'affaires jusqu'en 2020.

Grâce à ces prêts, nous disposons d’un solide portefeuille de prêts de plus de 500 millions de dollars pour le quatrième trimestre, avec un TRI mixte qui contribue grandement à notre seuil de rendement global. À la suite du CRE CLO de 1,1 milliard de dollars, nous avons parlé du dernier trimestre, qui a déterminé le prix le plus bas et la meilleure structure pour toutes les transactions d’après-crise et la vente d’un billet que nous avons réalisé cette année. , près de 60% du financement de notre secteur des prêts aux grandes entreprises est maintenant déséquilibré. En conséquence, notre endettement au bilan est retombé à seulement 1,9 fois au cours du trimestre, et notre endettement, y compris les dettes hors bilan, reste modeste 2,9 aujourd'hui, malgré des entreprises de grande qualité et à endettement plus élevé, telles que les sociétés sans gestion de la qualité et les entreprises. prêts pour infrastructures énergétiques inscrits à notre bilan. Nous continuerons à soutenir notre entreprise de manière conservatrice.

Nous recherchons des prêts et des participations ne nécessitant pas de levier financier extérieur pour atteindre notre seuil de rendement. En réduisant notre dette inscrite au bilan, nous disposons désormais d'une capacité record de lignes de financement de 8,3 milliards de dollars pour nos sociétés et nous sommes en mesure de rechercher sur le marché la forme de financement la plus optimale pour chaque actif sans réduire l'effet de levier ou la structure. Enfin, nous avons envisagé d’investir dans SBBS CM, un emprunteur et CLO, mais nous avons choisi de ne pas affecter de capital à cette stratégie. Les taux sont bas, les spreads sont très serrés – les spreads se situent à des niveaux historiques très serrés, les spreads des offres peuvent fluctuer et il faut plusieurs tours de spread marker pour obtenir un rendement considérablement supérieur à celui que nous obtenons en raison du risque que nous avons. payer notre ligne bancaire séparément.

Au lieu de cela, nous bénéficions d'avoir plusieurs sociétés, ce qui nous permet d'investir notre capital disponible dans des prêts et des actifs que nous achetons et souscrivons nous-mêmes. Sur ce, je vais changer pour Barry.

Barry SternlichtPrésident Directeur Général

Merci Jeff. Merci Rina Bonjour à tous. Je peux faire mes commentaires courts.

Je dis ça mais je parle toujours trop longtemps. Mais ce matin je vais faire ça. L'environnement global y est intéressant. Les marchés de l’immobilier continuent de connaître une forte vigueur, tant aux États-Unis qu’en Europe, en particulier dans les secteurs des bureaux, de l’industrie et des immeubles multifamiliaux, où nous avons assisté à une accélération de la croissance des loyers dans notre propre portefeuille et à la distribution de livres en dehors du FPI.

Les deux classes d'actifs qui restent quelque peu contestées pour nos magasins et la chambre d'hôtel. Les hôtels, principalement en raison de la construction excessive, sont plus qu’un manque de demande. Et la gamme multi-familiale reste en fait assez gérable ou bon enfant. Je ne dirais pas que c'est totalement inoffensif, mais il y a – il y a plus d'absorption nette dans chaque marché que de construction, disons dans le nord-est.

Il y a des problèmes, à New York, dans les quartiers résidentiels haut de gamme, comme vous le savez, sur la côte ouest, à San Francisco. Et nous sommes inquiets, de plus en plus inquiets de l’impact d’une victoire démocratique et de l’augmentation des taux d’imposition des riches, dans des villes comme San Francisco et New York, ce qui provoquerait un exode de la richesse et de la confiance. Sur la charge des services sociaux de ces États bleus, une population de moins en moins nombreuse tombera, bien qu’un cycle négatif, un cycle de renforcement. Cela commence à avoir une incidence sur nos idées d'emprunt, parce que vous voulez vraiment rester cher pendant longtemps, avec un taux de capitalisation peu élevé à New York, où des locataires comme JPMorgan décident de passer. Et cela se reflète dans le manque de force de leurs marchés du logement à New York et dans les environs, en particulier, et dans tous les États bleus avec la suppression de la déduction fiscale, mais je pense que nous pouvons tous supposer que la victoire démocratique il n'y a aucune chance que les taxes dans certaines capacités ne courent aucun risque.

Donc, ce que vous voyez, c'est une énorme volatilité des taux d'intérêt, beaucoup plus ces dernières années. il y a deux jours, son mandat était de 160 jours et il se termine à deux heures ce matin. Cela n'a aucun impact sur nous, mais il est intéressant de voir l'incertitude sur les marchés, la fusion du marché boursier. Et nous étions en train de clore nos conférences LP sur nos fonds d'actions.

Et je me suis référé au tableau Au-delà de la viande, où le stock était inférieur de 20% à celui du PAPE. Et maintenant, il a chuté de 2/3 par rapport à son introduction en bourse. Le fait que le marché monte ne signifie pas qu'ils doivent rester dans cette position. Il est clair que les marchés boursiers ignorent actuellement les perspectives d'une victoire de l'extrême gauche.

Et au cours des 12 prochains mois, ils pourront réévaluer cela, en fonction de ce qui se passe sur la scène politique. Nous restons donc plus proches de nous. Nous sommes très à l'aise avec le fait que nos emprunts – nos LTV risquent de tomber sur des actifs que nous empruntons en raison de la hausse des loyers dans presque tout le pays, dans la plupart des grands pays. marchés de bureaux. Même si l'économie affaiblit les taux, nous restons bas. Et je pense qu'ils sont plus éloignés de la situation européenne que des États-Unis.

état. Et en Europe, l'Allemagne est probablement axée sur une incitation fiscale pour que son retard "ne produise plus". Et nous avons pris beaucoup de retard lorsque vous regardez le paysage concurrentiel de ce que les gouvernements de tout le pays ont fait, de ce que les Japonais ont fait, de ce que les Chinois ont fait, de ce que les Amériques ont fait. Il est clair que l’Allemand ou la BCE ont fait beaucoup moins d’incitations fiscales que le reste du monde.

Et leur économie montre l'impact de ce double mur et des négociations commerciales chinois et leur dépendance au commerce extérieur, qui est si différent de notre économie ici. Mais je pense que cela signifie que si l'Allemagne se mettait au travail, les taux d'intérêt américains augmenteraient probablement, même si l'économie américaine ralentissait, car je pense que nous finançons nos – nous actualisons les obligations.

Ainsi, lorsque nous revenons à nous, nous n’avons jamais été aussi forts. Et, comme l'a dit Jeff, nous avons des installations non utilisées de 8,5 milliards de dollars, avec suffisamment de liquidités dans notre bilan, nos multiples unités commerciales de crédit fonctionnent vraiment bien. Vraiment enthousiasmé par la croissance du livre de rési et la qualité de ce que nous faisons, le retour que nous obtenons. Et nous allons garder plus de ce papier que nous avions dans le passé.

Nous augmenterions notre bilan au lieu de tout titriser car les rendements sont supérieurs à ce que nous pouvons rembourser dans notre secteur des prêts commerciaux. Et nous pensons que le risque est au moins aussi bon ou peut-être meilleur. Le secteur des infrastructures énergétiques nous a probablement coûté plus de 0,10 dollar et affiche une croissance de son bénéfice annuel cette année. En premier lieu parce que, comme l'a dit Jeff, nous fermons les origines.

Nous avons une facilité pour – une facilité de 2 ans lorsque nous avons acheté la société de GE, mais les prêts sont de 5 ans et nous n’ajustons pas la durée. Nous avons donc dit que nous allions attendre. L’équipe a donc constitué ces deux lignes de financement à long terme. Nous pouvons maintenant faire ces prêts facilement et nous allons aux courses où le livre n’a jamais été aussi important. Nous avons atteint ou dépassé.

Je m'attends à nos objectifs initiaux dans cette société et cela contribuera positivement à notre revenu l'année prochaine et l'année prochaine. Tellement excité d'avoir une compagnie d'aile cassée et de commencer à la faire bouger et de nous aider à interagir. Le portefeuille immobilier est incroyablement bon, en particulier nos actifs multi-familiaux. Donc, ils sont – nous ne savons pas quoi faire avec cela.

Je veux dire, il y a – nous avons plus de 500 millions de dollars de profit. Et les espèces et les produits en espèces qui sont 14%, 15% et ne font qu’augmenter. Pour que nous puissions les récolter. Nous ne savons pas comment les remplacer.

Et cela nécessiterait – disons, un bénéfice incorporé de 800 millions de dollars ou un capital et un bénéfice qui nous revient de la vente de ces actifs. Avec notre ratio de levier financier, il s’agit de 4 milliards de dollars, dont 5 milliards de dollars de prêts à contracter. Et la durée moyenne de nos prêts est courte. Ces actifs vivront pour toujours.

Nous devrions donc investir 4 milliards de dollars tous les deux ans, en trois ans. C'est un lourd fardeau au-dessus de six ou cinq, cinq ou six vont se présenter cette année. Et nous avons remarqué, en passant, et Jeff a dit – Rina l'a appelé, et c'est quelque chose que je viens de comprendre, c'est que notre plus grand concurrent fait tout en balance, et nous faisons ces notes. Nos volumes sont donc sous-évalués, car si nous finissions par financer la société de la manière dont elle finance ses activités, notre portefeuille de prêts se chiffrerait à 11 milliards de dollars, et non aux 8 milliards, 7 milliards ou 9 milliards que vous voyez.

Et le nombre d'originaux peut également être différent. Donc, c'est réel – c'est juste la façon dont nous nous sommes présentés et nous corrigerons cela à l'avenir. Parce que c'est vraiment un livre de 11 milliards de dollars. Quoi que nous ne fassions pas à grande échelle, nous ne nous finançons pas nous-mêmes et il existe un élément essentiel dans le portefeuille de nos concurrents: les prêts à eux-mêmes, même s'ils sont assez importants.

Ce n'est pas une mauvaise chose. Je ne dis pas que c'est une mauvaise chose, c'est juste une autre philosophie. Et nous l'avons fait occasionnellement en très petit nombre, il y a longtemps, probablement il y a sept ans. Il y avait un prêt mezzanine de 13%.

Je pense que c'était une position de 250 millions de dollars. Les 200 millions à 250 millions de dollars de Mammoth Mountain que nous possédions. Nous en avons vendu une partie à Apollo et avons emprunté le prêt à 49%. Cet actif a été vendu pour 810 millions de dollars.

Notre dernier appel était de 250 millions de dollars. Donc, s’il n’ya que du papier stupide disponible, nous l’avons fait de temps en temps, mais à très petite échelle. 100% de la taille de ce que nos concurrents ont fait. Et je pense que l'autre aspect intéressant du livre est le portefeuille de services de 90 milliards de dollars, tous nouveaux.

Et je mentionnerai les pièces B, car certains de nos collègues sont les meilleurs acteurs de la maintenance. Nous devons donc être le plus gros joueur dans les pièces B, non? N'étaient pas. Nous ne pensons pas vraiment que c'est une bonne chose. C'est une assurance dont le prix est incorrect, pas mal.

Fonctionne sur tous les marchés, mais cela ne devient jamais une activité essentielle pour nous. Et donc nous participons toujours. Je pense que nous sommes plus rapides que six en achats BP, Jeff? Quelque chose comme ça. Si nous choisissons les produits que nous voulons acheter, en particulier ceux qui contribuent au pool, et que nous continuons pratiquement avec.

Donc, je n'ai pas d'autres commentaires, je pense, la compagnie se porte assez bien. Nous avons achevé un plan triennal. Nous sommes assez optimistes pour notre avenir. Nous examinons les choses à acheter et avons essayé et échoué.

Mais Chris est très brillant dans les airs. Il y aura donc d'autres aspects sur lesquels nous nous pencherons à l'avenir. Donc je vais arrêter ça. Merci

Demander:

opérateur

(Instructions d'opérateur) La première question est de Jade Rahmani de KBW. S'il vous plaît continuer.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

Bonjour Ceci est Ryan Tomasello pour Jade. Jeff, nous apprécions les commentaires que vous avez préparés dans vos commentaires sur 424 millions de Fifth Avenue. Je me demandais si vous pouviez dire ce qui, à votre avis, jouera en définitive avec cet atout. WeWork fuit le bail et certaines personnes pensent que le groupe de parrainage a surpayé l'actif de quelques centaines de millions de dollars.

Pouvez-vous indiquer sur la base de la valeur du prêt de 51% que vous avez mentionnée? Et si cela inclut le prix d’achat de WeWork et les rénovations prévues pour cet actif?

Andrew SossenDirecteur général

Pour vous – bonne chose, ils ne peuvent pas bien s'enfuir. C'est une garantie commerciale de 15 ans à l'heure actuelle, les sponsors investissent depuis longtemps environ 19 milliards de dollars dans cette société. C’est donc leur principal engagement de crédit en tant qu’obligation unique qui figure désormais au bilan. Mais ils ne peuvent pas fuir.

Et ils peuvent sous-louer ou vendre le bâtiment. Il est clair qu'ils ne sont pas propriétaires du bâtiment, il y a un autre groupe qui est propriétaire du bâtiment. Et cela a généré un capital institutionnel d’environ 380 millions de dollars ou quelque chose comme ça?

Jeff DiModicaPrésident

387 millions de dollars.

Andrew SossenDirecteur général

Ils nous ont parlé et ils croient qu'il y a une égalité, comme s'ils ne croyaient pas avoir perdu de l'argent réel. En we denken dat er een enorme vraag is naar de ruimte. Dus – en we zijn benaderd om ons briefje te kopen, en we zijn aan het nadenken of we dat willen doen. Het is eigenlijk een behoorlijk goede noot.

Dus Jeff kan je de statistieken geven.

Jeff DiModicaPresident

Sans aucun doute. Ik heb eerder een deel van de cap-stack neergelegd, we zitten in de eerste hypotheek van $ 500 miljoen. Wij zijn de $ 150 miljoen senior mezz. Dat was $ 650 miljoen, laatste dollar.

De totale cap-stack bevat, zoals ik al eerder zei, $ 250 miljoen junior mezz en $ 387 miljoen equity voor een cap-stack van $ 1.287 miljard, en dat is waar ik de 51% -kosten van krijg, met $ 650 miljoen uit $ 1.287 miljard.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

OK Bedankt voor al die kleur. En ik denk dat ik gewoon doorga naar de kredietmarkten in het algemeen. Wat is uw huidige mening, de mate van concurrentie en acceptatienormen? Denkt u dat niet-bankfinanciers steeds agressiever worden? En dan met betrekking tot 4Q, u zei dat u een sterk investeringskwartier verwacht.

Kunt u ons parameters verstrekken over wat u verwacht voor zowel de originatievolumes als de terugbetalingen in het vierde kwartaal?

Jeff DiModicaPresident

Sans aucun doute. Ik zou allereerst willen zeggen dat we onze normen niet hebben veranderd in de 10 jaar sinds we het bedrijf zijn begonnen in de 5.5 dat ik hier ben geweest. We hebben een zeer grondig en moeilijk proces van investeringscomités via twee investeringscomités. We gebruiken enorme hoeveelheden van 30 jaar aan gegevens en informatie van Starwood Capital Group en Starwood Property Trust.

En onze normen zijn wat ze zijn. Het goede nieuws is dat de volumes redelijk hoog zijn, en we zien een behoorlijke hoeveelheid leenactiviteit voor iedereen om uit te kiezen, en we gaan allemaal kiezen waar we daarbinnen willen zijn. De niet-banken – mensen denken dat ze agressiever zijn. Ik denk dat we vandaag steeds meer worden gespannen.

Gelukkig hebben we strakkere verplichtingen, dus we kunnen vergelijkbare spreads verdienen. Maar een van de dingen die u moet realiseren, is dat niet iedereen dezelfde kapitaalkosten heeft. Er zijn een aantal niet-banken met afzonderlijke rekeningen met een lagere terugkeerdrempel dan we hebben, en ze gaan kijken naar iets strakkere deals dan we er naar zullen kijken. En dat zijn deals die kunnen oversteken naar onze ruimte.

Dus er zijn tijden dat we het gevoel hebben dat spreads iets strakker zijn dan ze zouden zijn geweest. Maar vaak is het niet omdat – ik geloof niet dat het is omdat mensen met dezelfde kapitaalkosten hun normen verliezen om naar strakkere spreads te gaan, ik geloof dat het is omdat er gewoon een aantal verschillende kapitaalkosten van banken zijn tegen de laagste kapitaalkosten voor sommige afzonderlijke rekeningen tegen gematigdere kapitaalkosten en dan zijn onze kapitaalkosten een beetje hoger. Het is dus moeilijk te zeggen dat normen slechter worden en dat leningen verslechteren wanneer iedereen in onze ruimte elk jaar meer lijkt te schrijven. We zullen binnen 10% van wat we vorig jaar schreven.

Vorig jaar hebben al onze concurrenten de meeste leningen aangegaan die ze ooit hebben gedaan. Het leenvolume is hoog. Dit jaar zal er voor het vijfde opeenvolgende jaar weer meer dan $ 500 miljard aan transacties zijn, alleen sinds 2007. Er is dus genoeg te doen.

Everybody is going to choose their buckets. We are going to focus on credit more than spread, and we're going to find the credits that make the most sense for us in our cost of capital. The fourth quarter, we never give an exact number. I would say, we think that we'll do at least somewhere in the neighborhood of 50% more than what we did this quarter.

Fourth quarter has always been seasonally a stronger quarter for us, and we believe, without moving our standards that, that will be the case. Europe picked up in the third quarter fairly significantly. It will be a little bit smaller next quarter, but we're opening in the first quarter. That will pick back up.

We have people in Australia, as we've talked about before now, and we're hoping to continue to grow the international book. So the number of things that we have to look at is still robust. We hired more originators this year to be able to get through it. And I think that somewhere in the sort of $5 billion to $7 billion annual run rate is what I would expect us to be able to continue to achieve without lowering our standards.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

And then just one, if I could. Barry, you mentioned that you're looking at things, I think you specifically said. What types of things are you looking at? Should we expect it's more infill to the current business, focused in terms of property…

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I need some furniture for my new apartment.

Ryan TomaselloKBW – Analyste

I think the GE deal — I mean, the infrastructure deal from GE was interesting. Is it stuff like that where you're expanding the actual line focus or more infill?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I would say more infill or readable business lines, not everything we look at middle market lending, some of these other stuff, we can't actually fit in our structure. We can fit it in our structure, we have to go in the TRS. But we may not be the best buyer for it because of our tax REIT we pay. It requires some significant restructuring.

It's interesting. There are a lot of players in our space. And I'm not sure we're all needed. So we also — the restructuring of the federal agencies might present interesting opportunities to us.

We are — I think it's known that we are looking at purchasing an originator in the resi space, so we can be a fully integrated company in that space, and we're just something is under contract and we have waiting for regulatory approval. So building out these businesses so that potentially we could do another Starwood Waypoint Homes, Invitation Homes spin from ourselves, it's something we would look at. With our resi book, if it grew large enough to be a stand-alone company. That the reason — there's only one reason to spin it.

It just runs at higher leverage levels than our business. And the screens of our company make us look odd even though I don't believe we're taking on any excess leverage. Being on the Board of Invitation Homes since we spun it out of us, that company, which has been quite well, had never thought it could trade where it's trading because they thought the market would put on the leverage levels of the company. And we had big fights at the Board meeting about should they use the money to grow, would there be any free cash flow, should they use the money to pay down debt, should they use the money to increase the dividend, which is de minimis and well below the yield on other equity REITs.

And I argue that you can't possibly make a 10 the leverage levels and it's really the ROE of the business that is super attractive, and there's no excess risk being taken by having those leverage levels. And so the company's stock has performed great this year as the company now passed its NAV. And so the point is that the market said, we understand a high leverage structure when you're not taking a lot of risk and drove the market value of the equity up, so the average fair value of the debt versus equity market value of the equity is lower. So I'm saying that maybe the market would allow us to have a giant resi book inside of ourselves.

Don't know me, but we want to keep the opportunity of maybe spinning it out, that would require us to be, as I mentioned, a fully integrated group, which would require us to be in the origination business as well. So we're working on that, and we've got a great team. They're running a great business. It's adding — it's accretive to our platform, and the IRRs are higher than GAAP allows us to tell you they are.

So it's funny because they really are very interesting IRRs and GAAP doesn't allow you to forecast refinancings and other things you anticipate doing is the corpus of the bond. The bond portfolio should paid off. So it's a very good ROE business for us.

Jeff DiModicaPresident

Ryan, I wanted to revisit yourself position on the equity paid too much for 424 Fifth Avenue when we were talking about WeWork before. If the tenant were no longer a going concern, and we had to relet the office — if we relet it $30 lower on our blended rents, we would still be south of 70% loan-to-value and north of a 7% debt yield on that building. So we have the free confidence that our loan is better than money good. And by the way, we have a LIBOR floor that's 70 basis points and the money on that loan as well so…

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Again, we're not the owner. So we don't get the set that WeWork rent. But again, they lowered that rent. Don't forget, WeWork assume they were going to occupy most of that space and then do enterprise deals and the balance of it.

So the enterprise tenant wouldn't be taking $30 less than WeWork are paying, they're probably paying $50 more than the space was going to be built out for. The money going into the — that we're funding and was closing was done for the fit-out of the building, which was to do enterprise for the non-WeWork headquarter space. So you're going to have a very nice building, and that's probably, what Jeff saying, it's probably a 50% drop of what they expected to rent those spaces for — to the Amazons and other people that were interested in being in that space with them.

Jeff DiModicaPresident

So we feel very comfortable.

opérateur

The next question is from Steve Delaney of JMP Securities. S'il vous plaît continuer.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Merci d'avoir répondu à la question. Regarding your comments about the reinvestment challenge on real estate gain realizations. I guess you guys have — Barry has been doing this a long, long time, and you can either buy it or build it. And there have been some recent news articles about a property you own, called The Mall at Wellington Green about the potential for a major redevelopment.

I wondered if it's possible you could comment about that. Particular property, but just kind of a general, the returns that you might see on especially urban infill and redevelopment as a deployment of capital and what those returns might look like. Merci

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Thanks for your question. We're not in the development business. We're a lender. We happen to have an asset there in Wellington that the Nordstrom store left and allowed us to reposition the mall — potentially reposition the mall.

In that case, we proposed a lagoon, a crystal lagoon and building a beach around that as an amenity to drive traffic through the mall. The town is very excited about, the mayor. But we have to look at the incremental capital and how much it's going to cost us to do and what we think the investment returns might look like and what the shape of the — probably the outcomes might be. I mean, in retail today, that's complicated.

There are so few comparables for sales of malls that if you think you're going to sell this property once stabilized at a seven or six or 10, 11, 12, you either go forward or not go forward. And there's just not a lot of clarity about that situation. So we're assuming we're evaluating in the context of all of our assets. We look at our redevelopment potential but mostly, the entity doesn't do that.

I mean, this is not what we anticipated doing in this vehicle that's more — development deals are really done in our equity funds. So they're not done here.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

OK Well, switching over to the resi side, obviously, great progress there. Bloomberg had an article on Monday about — and said, we're pushing up to $20 billion year-to-date. What inning are we in? And I guess, in specifically in QM.

Do you have a sense for what that annual origination securitization market could be at?

Jeff DiModicaPresident

Yes, I think it's a fraction of what it could be. You have a non-QM patch happening at the agency is that if I'm right, it's a multiple of almost 10 times that of potential available capital that come back. I think on $18 billion to $20 billion, up from $12 billion or so last year, year-to-date. There's a handful of large private equity-type sponsors like us who are investing in the space.

Ultimately, I think it's potentially a couple of hundred million-dollar business. And I think that the business could certainly grow and a lot of it depends on what the agencies decide to do in terms of how large of a portion they want to be. One of the things that pushes people to non-QM is if they fail the 43% debt-to-income test. And typically, with a lot of self-employed people in the economy, you're going to have a lot of people who don't state the full income because they have expenses that they run through their business or whatever else that is.

But we're good borrowers and can put down significantly more money. These borrowers are putting down 35% on their houses versus agency borrowers, who are putting down 10% to 20%. These borrowers have higher FICO scores generally, but they fail some portion of the test that would put them into the agency bucket. So assuming that, we will still have a lot of self-employed people in this country and demand for real estate loans with a slightly higher coupon on the agency side, we could grow a little bit, but what's really going to drive volume for someone like us is where the agencies decide to play, how much they open their box or close their box and what that leaves for the rest of us.

So today, it's a kind of acute business, where we'll do $2.5 billion or so a year, and I would love to do double that, but it's hand-to-hand combat every day, trying to get close to a bunch of originators to be able to do that smartly.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Oui So shifting from the consumer side, where, obviously, the regulatory and GSE issues, have you guys looked at the SFR product, the rental, the single-family rental product? Any idea of whether that's an opportunity and how those returns might compare to nQM, which is obviously more competitive right now?

Jeff DiModicaPresident

Oui Oui Barry, knows that space better than anybody, who we obviously spun out Starwood Waypoint Homes…

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Exactement.

Jeff DiModicaPresident

Invitation homes, and they do a great job of that. They manage it extremely well.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Oui And I'm thinking about the debt, I'm thinking about debt, not owning homes, by the way. Just the first mortgages.

Jeff DiModicaPresident

Oui I've got you. We have not spent a lot of time there. A lot of our competitors are looking at things like that and fix and flip and some other businesses.

We've sort of stuck to our knitting today. We really like the demographic of a 720 FICO, 65 LTV rather than the professional homebuyer, not that there's anything bad about that. We just are extremely comfortable with the credit, and we know what these borrowers did in the last cycle when things went south, and these borrowers tended to perform very well, best-in-class in terms of how they got through the crisis, and we're sort of leaning on that if we ever head it back into a crisis. We want to make sure that we're in what we believe is the highest credit quality part of the Residential Lending business.

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

And Barry mentioned that you and Rina did, too, you put some loans on as held for investment, held to maturity. Just to close out, the FHLB, I mean, there's obviously been some positive suggestions in the treasury's report and everything else. I mean, it seems to be that access going forward long-term is huge for your ability to put whole loans on your books. And with that, I'll drop off.

But just wanted to get your final thoughts?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I would say that it's beneficial, but not required. And we've lined up another facility to replace them potentially if that does go away. I would say the odds are going away are less than they were before. But obviously, this is somewhat political, although this can be done with what they call it administratively, it's not — has nothing to do with — doesn't go to Congress.

It can be just done by the administration. And we, obviously, it's never — it's unprecedented to actually eliminate a business unit that's not costing the government anything, and there's no default. So it would be a first, if they turn them off. But regardless, we've modeled it going away.

And we're modeling even the loans held-to-maturity and the sizing of that book based on them going away. So we think it's the wrong move for the government. We think they shouldn't do it, but they do it, it will survive. And the ROEs will be a little lower.

So it won't be tragic, probably will not grow to be the business we expected it to be, at least on balance sheet. The securitization business will stay around. They just have a different ROE.

Jeff DiModicaPresident

It's good to keep private capital extremely involved. They've done a great job on the bottom of agency mortgage securitizations by selling off the private capital in keeping private capital involved in sort of first loss and in the agency business, I think it would make a heck of a lot of sense to keep private capital involved in competing on the non-agency business as well. And if you start taking away things like that, it makes it more difficult, but we can note the securitization market. We have multiple lines, as Barry said, where we can finance these loans.

So we're very comfortable with that position.

opérateur

The next question is from Stephen Laws of Raymond James. S'il vous plaît continuer.

Stephen LawsRaymond James — Analyst

Goedemorgen. A couple of things have been touched on, and I apologize if I missed this, but I noticed you refinanced some of the real estate assets. More optimized your capital and you better redeploy that. Can we talk about how much more opportunity there is to do that, given the appreciation in the real estate book and how we should think about that capital being deployed or is taking place over the next 12 to 24 months?

Jeff DiModicaPresident

The good news is we have long-term fixed rate debt on a number of these properties. And until that rolls, it's a little bit more difficult to do that. The medical office portfolio, we're able to do a CMBS financing and upsize that and take out a significant amount of money. We were able to add on to our first multi-family portfolio.

We believe, at some point in the future, not too long, we'll be able to add on to the second multi-family, but the master lease portfolio has long-term debt. And we just refinanced our Irish portfolio last year at 1.9%, which was an incredible achievement for a fixed rate of seven years to get that kind of rate. So when the debt is rolling, we'll be able to take a little bit of cash out and redeploy that when we redeploy that, obviously, it's sort of free equity as we put it back out, and then it will be accretive to earnings, but there's probably not a lot on the front burner in terms of refinance potential in the portfolio.

Stephen LawsRaymond James — Analyst

OK I appreciate the commentary there. A follow-up, I know you provided a number of details on energy infrastructure earlier, but I saw you sold one asset or some sales in the quarter. Can you talk about where you are in kind of better positioning the original portfolio and citing out of some of the lower-yielding assets that came in and kind of what you have left to accomplish on that front?

Jeff DiModicaPresident

Yes, sure. We have got rid of the bulk of the lower-yielding assets, there's very little that we would want to sell if the deficit was there. And as Barry said, getting the two lines that we got has really open the gate for us to start to add accretively to this portfolio. I have a sheet in front of me that is well over $500 million in loans that we expect to close in the fourth quarter.

And if we ran at a rate like that, we underwrote this thinking. It was $1.25 billion to $1.5 billion a year. So $500-plus million in a quarter would show you that we think there's a pretty good opportunity here. And the levered IRRs are above what we originally underwrote.

So we're optimistic. Things can change quickly. But right now, what's in front of us feels really good in that business today.

Stephen LawsRaymond James — Analyst

Super bien. Appreciate your comments. Good day. Merci

opérateur

The next question is from Rick Shane of JP Morgan. S'il vous plaît continuer.

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

Hey, guys. Thanks for taking my questions this morning. Look, it's year-end 2019, we're at arguably a little bit of a crossroads in terms of outlook and economy. As you guys are planning your 2020, and I suspect you're deep in the middle of that right now, curious how you think about the different scenarios and the different paths you can take.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Actually, from a lending perspective, our businesses, I am fairly sanguine. I think it's much more concerning on the equity investment side than it is on the debt side. I think low rates have actually — the first half of the year, our transaction volumes were down like 10%. I think around the world, capital flows have been adjusted or rejiggles because things like the Chinese aren't here.

The Aramco IPO probably if it takes place in any scale will mean that there'll be greater participation in the U.S. markets by Middle Eastern investors than we've seen, but I think we take the general view that the economy is going to flow and fairly significantly next year. An ICO negative just slow flow because of the election primarily and the difficulty in determining what's going to happen. And it's a tough segment.

We don't even know where the candidate, I'll say, candidates on either side are going to be, given the impeachment process. So I think that spectrum means you see this unbelievable thing going on all over the world actually, but it's worse in the U.S. The consumer confidence remains relatively high. CEO confidence has been not as low since 2009.

And so they're looking at a world with all of these problems and all the ramps of the left, in the far left, and they're worried. And so worried means you wait. And the portion of the GDP that's not healthcare. Investment spending will slow.

CEOs will wait. They'll say, OK, let's just wait and we'll see what happens with the election, and then we'll plan for the next four years. So I don't see any way the economy won't slow. It's not a historical data.

I mean, people look at these — the fund that's come up (Inaudible), it's ridiculous. I mean, there's never been an election that's (Inaudible) since I've been alive because we two ideologies are going head-to-head in — two extremes. And people keep forgetting 43% of the country is independent. It's the largest party, and there is no party for the middle of the country.

And they're telling Bloomberg, you have to run as a Democrat, right? Roseboro Jr. was a billionaire and probably not the greatest candidate in the history, and he got 19% of the electorate right? And the independence at that time were about half the size they are today. So I mean, the country needs somebody in the middle, in my view, sorry, I'm being political on an earnings call. But the country is basically conservative and socially liberal, the vast majority of people are in that bucket, especially kids.

Kids may not be social — physically conservative. But that — I think from our perspective, it's not an issue from the REIT's perspective. And we continue — I don't see any of our business lines being impacted by the craziness. All we have to do in lending is get our money back.

We don't have to make money and think about the increase. And so having our biggest equity assets being the affordable housing space, where rents can only go up based on incomes of — in our average incomes in towns like Orlando and Tampa. And that we're just feeling really good about that. So we don't really have anything else that we feel like we're exposed with.

We feel the team has done an unbelievable job on the balance sheet of the company. And it's the best in the industry by far. So we're positioned for safety. We've always been there.

And you may give up slightly excess returns. But 10-year track record of this company is 12.6% or 8% compounded per annum for 10-year total return. That includes our spin-off, by the way, 240% total return. It's admirable.

And if you leverage that, you'd be the best hedge fund in the United States, you have a 20-plus return for 10 years running, and you'd be running $60 trillion. So I wish I'd done that trade myself. So I have been long the stock, obviously. But we're happy.

We're concerned about lack of lending discipline. It's not so bad. I've been through a lot of these. I mean, it's not crazy.

There's a few outliers here and there. People do some money stuff. They lend to — sometimes we get the lend to people that banks won't lend to. But we'll do it based on our understanding of the asset values.

So we lend to Kent street, right? So in New York, we'll leave it at that. Jeff is shaking his head of me. So but the bank will make the loan and we got paid off.

Jeff DiModicaPresident

I guess I would answer it differently, Barry, obviously, has a lot of thoughts on where the world is going to go, and it's usually pretty spot on. But I think our job as management here is to make sure that we perform well in any environment. We now will perform well. If interest rates decline or fall and where we make the least money is if they stay here.

If credit spreads widen like they did in December of last year, it's a great opportunity for us to add to our book. We noted earlier, we have $8.3 billion of capacity to add today. And that's — that gives us significant player power. We'd love to add more property, more into our Property portfolio, if cap rates were to widen, that would be a wonderful opportunity for us.

And if and when spreads tighten, we will probably take some gains like we have in the past and try to figure out how to redeploy them. So I think as we look to 2020, we've significantly reduced our exposure to credit marks by the moves we've made at the CLO and the A Note sales, etc. And we're really positioned extremely well for either rise and fall in rates or regardless of what happens in credit spreads. So we're pretty excited about the positioning of the company going into the new year.

opérateur

Our final question is from Tim Hayes of B. Riley FBR. S'il vous plaît continuer.

Tim HayesB. RIley FBR, Inc.– Analyst

Hey, guys. Thanks for taking my question. As a D.C. resident, big fan of the cover of the supplement.

And your largest loan this quarter was a $300 million construction loan for The Wharf project. And your second largest loan was also a construction loan. Can you just touch on how you think about construction lending at this point in the cycle? What percentage of your book consists of construction loans and what the LTVs are here? And any other color on structure?

Jeff DiModicaPresident

Sans aucun doute. There's a lot of schools of thought on lending. And when we're in construction loans, we are typically in a much lower loan-to-cost than we are a loan-to-value on a regular loan. So if the risk is completion when we come out on the back end, we certainly feel very comfortable with it.

That said, our board of directors has always been very concerned about future funding risk. One of the things that we have going for us, having this very large diversified book is we have money coming in from lots of different segments of our business. So we like to think that we don't want to ever have more money going out in any quarter in future funding than we have twice as much money expected to come in at that time. As a percentage of our overall loan book and as a percentage of our assets, we have a significantly smaller construction book than what we had back in 2013 and 2014.

And we have — we never give the exact number, but I would say we're sort of right in the middle to slightly above the middle of our historic average in terms of construction exposure. Our future funding is relatively small versus the amount of money we have coming back in our $17 billion balance sheet. So we feel very comfortable with that. We have a band from our Board, and we're 25% below the top of that band, and we've been at this position or very close to this position for most of the last couple of years.

So I don't think it's changed much at all. Our book has got bigger, obviously, which allows us to do a little bit more construction. Our overall balance sheet is now close to $17 billion. We think about it a lot.

We're very comfortable with the risk in terms of the LTC versus the LTVs on other opportunities. Then we're extremely comfortable with the future funding exposure today.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

One of our directors think he was hoping these guys (Inaudible) Nobody gets to buy the brand-new buildings at 2/3 of what they cost to build. But that's not going to happen. But we are very much, as you know, we found this iStar. It changed its name to — it was actually Star Financial, then it became iStar.

And then they bought a bank called (Inaudible). I forgot what it was called. Anyway, and they blew that deal because what happened was, while they got a discount on the $3 billion of funded loans, they had to fund all those draws at par. And that wouldn't have been a problem except the Fremont.

It was called Fremont. They — when the world ended, they didn't have the sources to fund those — make those commitments to the — on the construction loan. So the repayment stopped. We know the drill.

We saw it go bad. And so we're pretty careful about our exposure to the construction market despite the fact that we like our projects, and we like our attaching point. You mentioned The Wharf, I mean, wouldn't you like to buy the 2/3 of what it cost to build?

Tim HayesB. RIley FBR, Inc.– Analyst

Absolutely.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

So it's not going to happen. But we're going to be OK with it. We typically do 10 or 12 loans a quarter, and it's looking back in the last year, a year ago, this quarter, we didn't do any construction loans in the first quarter of '19, it was about 10% of our book. Next quarter, it will be a lot smaller percentage than it was this quarter.

So one or two construction loans can make the number look like-to-like. It's a bigger quarter, but it's not a significant trend.

Tim HayesB. RIley FBR, Inc.– Analyst

Compris. That's all really helpful color. Thanks. And then just one quick follow-on, just about the Dublin portfolio sale.

Just curious if you still intend to sell that portfolio before year-end? And if there's any changes in expectations around the type of gain you might receive there?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

It's actually a topic for Monday. We have bids and we're going to decide what — for us, like, OK, what do we do with the money? So we're flushed with cash and capacity and I wish we could double our pace of originations that then our criteria, and we're going to try. But we have enough, we have to cover in terms of an ROE, and we don't want to lessen our credit underwriting standards. So we're going to try.

And one place we don't look to pick up volumes and the team is pretty bullish on is offshore. And we have an office in Australia. We have a team, I think, eight people or something like that now in London, looking for lending opportunities. So we may have to change our geography a bit to get our volumes up.

And if it would be — I would tell you this, if I feel confident we could originate $15 billion in loans, up from $6 million, we'd harvest all our gains in our equity books and put the assets out. Take the gains, take the — and then because you — could you — that's equity. That isn't earning a return, right? It's a gain not in our GAAP financials. When you do a screen on us, you see a 16-something book value.

We know the drill, right? But nobody can say that service is a big problem today. I mean, Rina mentioned to you that 90-something percent of our — 95%, is it? It's 2.0. So the servicer is a $42 odd million book value now and the company. It's worth probably double that or triple that.

I don't even know.

Jeff DiModicaPresident

Bigger.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

So it's — that's not — we're complex. We talk about it every Board meeting, why we traded the dividend we trade. For a while there, we seem to be moving ahead. But we're going to stay the course.

It's working for our shareholders reasonably well. It's not a huge issue for us. As the stock were 28%, our dividend yield will be 5- or 6-week that would be a — really nice for us. We could issue equity accretively and go do great things.

Right now, we don't have any need to do so.

Jeff DiModicaPresident

And Europe looks like it's going to continue to be a good opportunity for us for a little while, and you're seeing some of our other competitors go there as well. The — with rates higher in the U.S., the dollar is weaker on a forward basis. So given we hedge out the foreign exchange when we invest in Europe, you're picking up 200 to 230 basis points or so in the cross-currency swap today by investing in Europe, which makes dollar-denominated loans over there, brought back to dollars in the future look very attractive versus where they historically looked. So I would expect to see us continue to try to add in Europe.

I think we brought the book back from — it was '17 or so percent of our book. It went down to 9%. I think it's back to '16 or so percent today, and we would hope we can get it back to 20% or even above that over the coming quarters and years.

opérateur

We have reached the end of the question-and-answer session, and I will now turn the call over to Mr. Sternlicht, chairman and chief executive officer for closing remarks.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Well, we wish everyone a happy holiday season coming up. We'll speak to you again after the holidays. So have a great Thanksgiving with your families and a merry new year and let's hope for stability and piece of the world. Thanks, everyone.

opérateur

(Operator signoff)

Duration: 68 minutes

Appelez les participants:

Zachary TanenbaumDirecteur des relations investisseurs

Rina PaniryChief Financial Officer

Jeff DiModicaPresident

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Ryan TomaselloKBW – Analyste

Andrew SossenChief Operating Officer

Steve DelaneyJMP Securities – Analyste

Stephen LawsRaymond James — Analyst

Rick ShaneJ.P. Morgan — Analyst

Tim HayesB. RIley FBR, Inc.– Analyst

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