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rachat de crédits: Transcription de l'appel des résultats du troisième trimestre de 2019, America First Tax Investors Investors (ATAX) -Simulation


Source de l'image: The Fool Motley.

America First Investisseurs exonérés d'impôt (NASDAQ: ATAX)
Appel des résultats du troisième trimestre 2019
5 novembre 2019, 16h30 dans l'après-midi. ET

Contenu:

  • Commentaires préparés
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

opérateur

J'aimerais souhaiter la bienvenue à tous les visiteurs de America First Multifamily Investors, L.P., symbole du NASDAQ, ATAX, résultats du troisième trimestre de la téléconférence de 2019. (Instructions pour l'opérateur) Pour rappel, cette téléconférence est en cours d'enregistrement. Au nom d'ATAX et de son équipe de direction, merci et bienvenue à la conférence sur les bénéfices du troisième trimestre de 2019 d'ATAX. Au cours de cette téléconférence, les commentaires concernant ATAX qui ne sont pas des faits historiques constituent des déclarations prospectives et sont soumis à des risques et à des incertitudes qui pourraient faire en sorte que les événements ou résultats futurs réels diffèrent considérablement de ces déclarations.

Ces déclarations prospectives sont formulées conformément aux dispositions de la «sphère de sécurité» de la loi de 1995 sur les litiges dans le secteur des valeurs mobilières (Private Securities Litigation Reform Act). . Vous êtes averti que ces déclarations prospectives ne s'appliquent qu'à compter de la date d'aujourd'hui. En raison de facteurs économiques, commerciaux, concurrentiels, réglementaires et autres, les résultats réels d’ATAX peuvent différer considérablement de ceux exprimés ou sous-entendus par les projections ou les déclarations prospectives d’aujourd’hui.

Pour des informations plus détaillées sur ces facteurs et autres risques pouvant affecter les activités d’ATAX, reportez-vous aux rapports périodiques et aux autres documents qu’ATTAX soumet de temps à autre à la Securities and Exchange Commission. Les prévisions et croyances internes sur lesquelles ATAX fonde ses attentes peuvent changer, mais si elles le font, vous ne serez pas nécessairement informés. La discussion d'aujourd'hui inclura des mesures non conformes aux PCGR et sera expliquée au cours de cet appel. Nous vous souhaitons – de vous informer que ATAX est régi par le règlement FD de la SEC et de vous encourager à tirer pleinement parti de la séance de questions-réponses.

Merci pour votre participation et votre intérêt pour ATAX. Je souhaite maintenant transférer l'appel à Chad Daffer, président-directeur général d'ATAX.

Chad DafferDirecteur

Merci Bienvenue à l'appel à résultats d'ATAX pour le troisième trimestre de 2019. Nous partageons aujourd'hui mon opinion sur l'économie, les taux d'intérêt et une mise à jour du partenariat. Craig Allen, directeur financier d’ATX, présente ensuite les résultats du partenariat.

Craig et moi sommes impatients de répondre à vos questions. Les données économiques ont indiqué une croissance plus lente à partir du troisième trimestre, avec une croissance des projets nationaux de 1,97%. Les inquiétudes suscitées par la faiblesse de l'économie mondiale et l'incertitude entourant la politique commerciale des États-Unis avec la Chine ont intensifié nos préoccupations concernant la poursuite de l'expansion économique et les menaces futures d'une récession.

Compte tenu des données économiques actuelles, les marchés du travail restent résilients pour le trimestre, avec un taux de chômage de 3,6%, avec un salaire horaire moyen année après année de 3%. Toutes les statistiques du travail positives pour le consommateur et le pouvoir constant des dépenses des ménages. Alors que les marchés boursiers étaient autrefois très chargés et que l'inversion de la courbe de rendement est de courte durée, le FOMC a abaissé les taux d'intérêt pour la troisième fois cette année, à 30% le 30 octobre. Les attentes susciteront une pause lors de leur réunion du 11 décembre, ce qui permettra de futures réductions des taux d’intérêt en 2020.

Avec les perspectives d'un taux d'intérêt plus bas en 2020 et au-delà, un consommateur fort pour soutenir les fondations de crédit des maisons multifamiliales avec un taux d'occupation élevé et une croissance locative élevée, l'horizon du partenariat est prometteur. Tout d'abord, notre portefeuille libre d'impôt avec revenu hypothécaire. 75% des actifs de la société de personnes offrent des rendements récurrents hors taxe à nos investisseurs. Nous sommes optimistes quant aux opportunités de croissance stratégique résultant de la demande accrue de logements abordables, de l'absence de logements intermédiaires et de zonage inclusif et de nos activités de développement, 10% des actifs offrant des placements en actions supérieurs à ceux du marché à nos investisseurs et notre principale discipline de crédit consistant à: maisons multifamiliales.

Le partenariat a été récompensé pour la vigueur des marchés, les bas taux d’intérêt. Bien que notre investissement dans le capital de la société en commandite soit discipliné, nous nous concentrerons sur la croissance de ce secteur d'activité et de la société en commandite en 2020. Pour le moment, je souhaite laisser à Craig Allen le soin de présenter les résultats financiers de le troisième trimestre.

Craig AllenDirecteur financier

Merci Tchad. Au 30 septembre, l'actif total s'élevait à 1 milliard de dollars. Nous avons pu augmenter notre actif total d'environ 983 millions de dollars au 31 décembre 2018. Comme le Tchad l'a déclaré, le total de nos revenus hypothécaires sur actifs à la fin de septembre 2019 était d'environ 75%.

Nous avons augmenté progressivement ce taux d'environ 72% de l'actif au 31 décembre 2016. À la fin de septembre, nous avions investi environ 777 millions de dollars de revenus hypothécaires, ce qui représentait environ 10 433 unités de ces obligations à revenu hypothécaire. Sur les 777 millions de dollars de revenus hypothécaires, nous avons 76 obligations dans 13 États. Et parmi ces 76 obligations, 60 de ces obligations sont détenues – avec des propriétés au Texas, en Californie et en Caroline du Sud.

Et sur ces trois États, cela représente 78% de la juste valeur de notre revenu hypothécaire inscrite à notre bilan aujourd'hui. Dans notre portefeuille de revenus hypothécaires, nous avons prêté de l’argent à 18 promoteurs différents aux 13 États-Unis. Et le grand avantage de notre portefeuille de revenus hypothécaires est que tous les revenus hypothécaires répondent aux exigences du service de la dette au 30 septembre de cette année. Nous avons parlé de nos caractéristiques MF par le passé.

Nous continuerons d’être propriétaires de deux projets MF ou multi-familles, l’un, Paseo – Suites on Paseo, un logement étudiant pour plusieurs familles, juste en face de la San Diego State University; et l'autre est un projet de logement pour plusieurs familles avec le nom 50/50. Il est situé à Lincoln, dans le Nebraska, sur le campus de l'Université du Nebraska à Lincoln. Les deux investissements représentent environ 859 unités. Le Tchad a parlé un peu de notre investissement dans les actifs de Vantage ou de développement ou des investissements en actions que nous faisons.

Juste pour vous donner une mise à jour. Le 30 septembre, nous avons investi dans 9 projets Vantage, pour un total de 2 597 unités. Nous avons quatre investissements dans l'État du Texas. Nous avons deux investissements dans l'État du Nebraska, un en Caroline du Sud et deux au Tennessee.

Nous avons investi environ 87 millions de dollars dans les projets Vantage. Pour vous donner une référence pour la comparaison. Au 31 décembre 2018, nous avions investi dans neuf projets, une composition légèrement différente: trois au Texas, deux au Nebraska, deux au Tennessee, un en Caroline du Sud et un en Floride. Et je parlerai – je parlerai d'un projet de Floride dans une minute.

Nous avions investi environ 77 millions de dollars, ce qui représente 2 598 unités. Nous avons eu un autre événement. Depuis le 30 septembre, nous avons investi dans Vantage chez R & Connor, basé à San Antonio. Nous avons engagé l'investissement en fonds propres en octobre 2019 et nous nous sommes engagés à investir 7,4 millions de dollars tout au long du projet.

Il s’agit d’un investissement basé sur le marché de 288 unités, comparable aux autres offres Vantage et aux projets Vantage que nous avons réalisés. La Vantage chez O & C Connor représente le 14e investissement de Vantage, car nous avons tout d'abord investi dans Vantage au début de Q – ce serait la fin du premier trimestre, celle du début du deuxième trimestre de 2016. Un événement important a eu lieu – une transaction – le Vantage à Panama City Beach, un rachat ou une vente de notre investissement en actions lorsque Vantage a vendu son investissement. La propriété multi-familiale avec 288 unités à un taux concurrentiel est située – était située à Panama City Beach, en Floride.

ATAX s'est engagée à investir des actions à partir de mars 2017. À ce jour, nous avons versé environ 9 millions de dollars d'actions au projet Panama City Beach. Nos capitaux propres étaient – notre investissement en fonds propres a été racheté lors de la vente en septembre 2019 et le bénéfice brut sur vente que nous avons présenté au troisième trimestre de 2019, le 10-Q était d'environ 10,5 millions de dollars. Pour vous donner un peu d'histoire – une histoire sur la vente de Vantage.

Nous avons quatre projets Vantage vendus ou rachetés. ATAX a comptabilisé un profit brut et des intérêts éventuels de 21,5 millions de dollars grâce à ces quatre remboursements ou ventes, ce qui correspond à environ 0,305 $ CAN par dollar. C'est vraiment important, je veux dire, quand nous regardons en arrière pourquoi nous avons investi, ce qui s'est passé depuis que nous avons investi et pourquoi nous continuons à investir. Et comme Chad et moi-même l'avons dit – d'innombrables fois dans d'autres appels, il ne s'agit que d'une preuve continue du concept de l'investissement dans Vantage et des avantages pour nos participants.

Un dernier point qui peut vous intéresser est que nous suivons le montant des capitaux propres que nous avons investis dans les projets Vantage depuis sa création en 2017. Et lorsque nous examinons les années 2016, 17, 18 et 19, à une exception près, en 2018, notre investissement est relativement constant sur cette énergie, allant de 17 à 18 millions de dollars par an. En 2018, nous avons investi environ 41,5 millions de dollars dans des projets Vantage. Depuis le début de nos investissements au début de 2016, nous avons investi un total d'environ 95,8 millions de dollars dans cette classe d'actifs.

Et nous nous sommes engagés à investir environ 6,5 millions de dollars le 30 septembre 2019. Passons maintenant au passif de notre société. Bien que nous continuions d’affiner notre bilan, ce que nous avons discuté avec vous très tôt en 2015, nous avons effectué un certain nombre de transactions importantes au cours du trimestre. Premièrement, les TEBS M24 et M33 ont été refinancés avec Freddie Mac.

Nous avons converti ce financement par emprunt à intérêt variable en un intérêt fixe. Et avec cela, nous avons également prolongé la date de péremption de chaque M24 et M33. Par exemple, nous avons prolongé M24 jusqu'en mai 2027, à compter d'août 2019. Nous avons donc prolongé la durée d'environ 7,3 ans.

De plus, M33, nous avons prolongé la durée jusqu'en juillet 2030 à partir de juillet 2020 et l'avons prolongée d'environ 9,4 ans. Et cela représente environ 72,3 millions de dollars de refinancement de la dette en juillet de cette année. Une autre transaction a été avec Mizuho. Nous avons conclu une convention d'option pour le financement par emprunt avec un titre de créance, en vertu de laquelle nous avons financé huit investissements.

Nous avons donc utilisé cinq revenus hypothécaires et trois de nos placements en fiducie SSP. Le produit total que nous avons livré s'élevait à environ 104,1 millions de dollars en produit brut et chacun de ces contrats était assorti d'un financement par emprunt à taux variable d'un an. C’est une partie importante de notre – l’affinement de notre bilan, car l’un des objectifs que nous nous étions fixés était de diversifier les opportunités de banque d’investissement qui nous fourniraient un financement par emprunt. C’est donc notre troisième banque d’investissement qui offre maintenant un financement par emprunt, ce qui nous donne des options de liquidité supplémentaires pour le partenariat.

Encore une fois, les deux autres que nous utilisons régulièrement sont Deutsche Bank et Morgan Stanley. Le résultat de cette transaction et de la coordination que nous avons mise en place pour tenter d'accomplir cette tâche au cours des cinq dernières années est une transition en douceur d'un financement avec intérêts variables à un financement avec intérêts fixes. En 2015, 68,2% de notre financement par emprunt était à taux variable et 31,8% à taux fixe. Au 30 septembre de cette année, 65,9% de notre financement par emprunt est fixe et 34,1% de notre financement par emprunt est variable.

En résumé, nous avons fait passer le taux fixe de 31,8% à 65,9% et le financement à taux variable aujourd'hui de 68,2% à 31 – 34,1%. Encore une fois, c’est une stratégie délibérée que nous avons commencé à essayer de mieux protéger notre fonds contre la sensibilité aux taux d’intérêt. Un autre événement survenu au troisième trimestre a certainement été l’extension des relations que nous avons avec Bankers Trust sous la forme de deux lignes de crédit. Cette relation existe depuis mai 2015 et offre à ATAX deux sources de liquidités supplémentaires, dont la première est une ligne de crédit opérationnelle.

une ligne opérationnelle de 10 millions de dollars. Nous avons maintenant prolongé cette ligne de crédit opérationnelle de 10 millions de dollars avec une échéance jusqu’en juin 2021. La seconde est une ligne de crédit non garantie – une ligne de crédit non garantie de 50 millions de dollars, et nous avons également prolongé cette échéance jusqu'au 30 juin 2021. Tout le travail porte ses fruits: la sensibilité aux taux d’intérêt et nous la publions chaque trimestre dans notre 10-Q, qui se trouve à la page 63 du troisième trimestre de 2003, que nous venons de publier.

Nous mesurons chaque trimestre l’impact d’une augmentation des taux d’intérêt comprise entre 50 et 200 points de base. On suppose que le changement est immédiat et suppose que nous ne ferons rien à ce sujet avant 12 mois. Cela ressemble donc beaucoup à ce que vous pensez que les banques mesurent – on parle aussi de choc de taux d'intérêt. Nous évaluons le choc 200 points.

Les banques évaluent généralement le choc entre 300 et 400 points de base. Et encore une fois, la clé est qu’il s’agit d’une augmentation immédiate et que nous ne répondons pas avant 12 mois. Nous avons constaté une amélioration de notre sensibilité aux taux d’intérêt et sommes exposés à un montant supérieur à 200 points de base, à environ 1,7 million de dollars, soit environ 0,028 dollar en espèces ou disponible pour distribution. Encore une fois, cela résulte d’un mouvement stratégique de notre portefeuille de financement par emprunt, passant d’intérêts variables à fixe, ainsi que de l’impact positif de nos plafonds de taux d’intérêt que nous avons également comptabilisés au fil du temps.

Nos revenus totaux pour le trimestre se sont élevés à 14,9 millions de dollars et, sur une base annuelle, à 46,9 millions de dollars. Notre revenu net total par part et dilué, 0,13 $ par dollar et, sur une base annuelle, 0,26 $ par dollar. Notre trésorerie disponible pour distribution, 0,21 USD par dollar pour le trimestre et 0,39 USD par an. Et la dernière statistique que nous partageons habituellement avec vous est la valeur comptable nette.

Et notre valeur comptable nette à la fin de septembre 2019 était d'environ 5,60 dollars par dollar. Chad et moi aimerions répondre à ces questions et peut-être parler un peu plus du fonds.

Demander:

opérateur

(Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de Jason Stewart avec JonesTrading. Votre ligne est maintenant ouverte.

Orateur inconnu

Salut. Bon après-midi

Chad DafferDirecteur

Bonjour, Jason.

Orateur inconnu

Vous avez beaucoup progressé dans l'optimisation ou le réglage de la balance. Selon vous, où en sommes-nous dans le processus auquel nous nous attendons – devrions-nous nous attendre à ce que cela se produise au cours des prochains trimestres?

Chad DafferDirecteur

Jason, la plupart du temps, nous essayons de ne donner aucune indication sur ce que nous ferons à l'avenir et nous donnons des directives futures. Je pense que par le passé, nous avons été très clairs sur le fait que nous voulions supprimer certains des meilleurs investissements alternatifs et revenir à notre discipline de base des maisons multifamiliales. Dans la mesure où ces événements se produisent, ils seront sensibles au marché et nous mettrons en œuvre le meilleur prix disponible pour nos investisseurs, Jason.

Orateur inconnu

Permettez-moi de demander un peu différemment. Êtes-vous à l'aise avec la composition flottante fixe du passif du bilan aujourd'hui? Ou allez-vous continuer à essayer d'y ajouter davantage de positions à revenu fixe?

Chad DafferDirecteur

Non. Je pense que compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt au cours des 12 à 18 prochains mois, je pense que nous sommes satisfaits de ce que nous avons fait – en fait, inverser les relations entre variable et fixe à fixe changer ces dernières années. Et donc, si nous pensons que nous sommes trop exposés aux intérêts variables, nous prendrons les mesures qui s'imposent pour essayer de couvrir ces positions avec des caps ou des swaps. Mais je pense que nous sommes satisfaits de ce que nous avons accompli jusqu'à présent.

Je pense que M45 a fait un grand pas en ce sens. Compte tenu des avantages d’une courbe de taux d’intérêt uniforme, je pense que nous avons fait beaucoup de chemin pour déterminer ce que nous considérons comme une mesure de risque acceptable pour une variable fixe.

Orateur inconnu

Je suis d'accord avec ça. Et ce sont des progrès énormes. Félicitations pour cette partie. Mon autre question est –

Chad DafferDirecteur

Merci, courbe de rendement.

Orateur inconnu

Merci, courbe de rendement. En matière de chiffre d'affaires, vous disposiez naturellement d'un grand nombre de concepts. Je dirais, preuve de concept plus là. Si vous envisagez de rééchelonner le capital, les cotes et le rendement supplémentaire, à quoi cela ressemble-t-il aujourd'hui si vous êtes remboursé et que vous fermez le rendement de certains de ces investissements? Évidemment de gros profits, mais que cherchez-vous à continuer? Et à quoi ressemblent les profils de retour?

Chad DafferDirecteur

Nous avons deux disciplines fondamentales, Jason. Comme vous le savez, il s’agit de notre livre de écarts dans notre portefeuille de revenus hypothécaires. C'est notre discipline de base. Compte tenu de l'environnement concurrentiel et de la courbe de rendement plate des 12 à 18 derniers mois, nos originaux ont chuté.

Le profil de rendement de ce livre est utilisé dans les faibles chiffres à deux chiffres. La capacité à développer la plateforme concerne davantage les activités de développement et notre capacité à la réutiliser avec des rendements plus élevés pour nos investisseurs – les opportunités sont toujours très solides. Nous voyons des offres en dehors de la région du Texas. Nous avons eu une belle preuve de concept avec l’équipe pour prendre la route et générer des retours très intéressants en Floride.

Nous examinons les possibilités, tant du front que des Carolines. Ainsi, alors que nous continuons à essayer de gérer ce portefeuille d’informations entre 10% et 15% des actifs, je pense que nous allons essayer de redéployer nos investissements dans des investissements similaires, en reproduisant ce que nous avons fait. avec nos meilleurs développeurs au Texas et voyons si nous pouvons obtenir un retour plus élevé et plus opportuniste à partir de 2020.

Orateur inconnu

Merci d'avoir répondu aux questions. Super quartier. Je vais sauter de la ligne. Merci

Excellent

opérateur

(Annulation de l'opérateur)

Durée: 26 minutes

Appelez les participants:

Chad DafferDirecteur

Craig AllenDirecteur financier

Orateur inconnu

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