Rachat De Credit

rachat de crédits: Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation sur les résultats de CUF.UN.TO, 8 novembre 19 juin, 16 h 00 GMT -Simulation


QUEBEC, 9 novembre 2019 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la téléconférence ou présentation sur le FPI de Cominar le vendredi 8 novembre 2019 à 16h00 GMT

* Heather C. Kirk

Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier

Bonjour, mesdames et messieurs, et bienvenue à la conférence sur les résultats Cominar du troisième trimestre. (Instructions pour l'opérateur) Notez que cette conférence sera enregistrée le vendredi 8 novembre 2019. Et je souhaite transférer la conférence à Sylvain Cossette. S'il vous plaît continuer.

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (2)

Merci Sylvie. Bonjour et bienvenue à la téléconférence de ce jour où nous discuterons de nos résultats financiers et de nos faits saillants pour le troisième trimestre de 2019. La présentation de cet appel est disponible en anglais et en français dans la section Conférence téléphonique de notre site Web. Conformément à nos principes de divulgation, l'accès à cet appel est ouvert aux analystes financiers, aux investisseurs, au public et aux médias. La période de questions est ouverte aux analystes financiers.

Avant de commencer, je voudrais attirer l’attention de chacun sur la déclaration prévisionnelle figurant à la page 2 de la présentation.

Aujourd'hui, j'ai notre chef des finances, Heather Kirk. Les membres de notre équipe de direction, Marie-Andrée Boutin, Bernard Poliquin, Michael Racine, Jean Laramée et Wally Commisso sont également parmi nous.

Q3 met en évidence. Le plan stratégique que nous avons annoncé le trimestre dernier pour améliorer l'efficacité de notre plate-forme est maintenant entré dans la phase de mise en œuvre. Les initiatives récentes ont eu un effet positif au troisième trimestre, avec une augmentation du taux d’occupation; une forte croissance organique du NOI avec les mêmes biens immobiliers de 3,8%, au-dessus de nos attentes pour l'ensemble de l'exercice et une contribution positive de chacune de nos classes d'actifs; une réduction de notre influence; et une diminution de nos dépenses en immobilisations. Bien que nous tenions tous à fournir davantage, il est clair que Cominar a atteint un point critique.

La Journée des investisseurs que nous avons organisée à Toronto il y a quelques semaines était la première du genre pour Cominar et était un autre signe de notre objectif: nous rapprocher de notre base d'investisseurs et communiquer avec une transparence accrue.

Concernant 2020. Nous avons l’intention de continuer à stimuler la croissance du NOI et à nous concentrer sur la cristallisation de la valeur inexploitée du portefeuille et l’exploitation de plusieurs options d’intensification.

Parallèlement à notre transformation constante, nous alignons également notre structure organisationnelle sur les besoins dynamiques de nos marchés. Je suis heureux de la nomination de Bernard Poliquin au poste de vice-président exécutif, bureau et directeur des opérations immobilières. Bernard supervisera les équipes de location et de gestion immobilière pour les actifs de bureaux et industriels, ainsi que les activités de construction, de maintenance et de construction pour l'ensemble du portefeuille. Il a récemment dirigé un important immeuble de bureaux d'Ivanhoé Cambridge à Montréal, d'une superficie de 6 millions de mètres carrés, et dirigé la transformation de Place Ville Marie. Son arrivée complète notre équipe de direction et assure une présence plus étroite sur notre marché à Montréal.

À la suite de ces changements organisationnels, j’ai également annoncé qu’Alain Dallaire, vice-président exécutif et chef de l’exploitation, quitterait Cominar aujourd’hui. Je suis très reconnaissant à Alain pour sa contribution à Cominar depuis la création de REIT en 1998. Il nous laisse une base solide sur laquelle nous pourrons bâtir davantage avec l’équipe de direction.

Nous avons également ajouté trois cadres expérimentés et hautement qualifiés à l'équipe: Brigitte Dufour, vice-présidente des affaires juridiques et secrétaire générale; Sébastien DuBois en tant que vice-président, location, commerce de détail; et Jean-Marc Rouleau en tant que vice-président, Opérations, commerce de détail. Au cours des 12 derniers mois, nous avons transformé notre équipe de direction en améliorant le talent et les tâches afin de créer une culture de l’excellence, d’améliorer l’allocation de capital, de renforcer les performances opérationnelles et de créer de la valeur pour nos participants.

Continuons avec nos résultats trimestriels. À la page 5, notre taux d'occupation engagé s'est amélioré pour s'établir à 94,4%, soit une augmentation de 110 points de base sur une base annuelle, une augmentation de 50 points de base depuis le deuxième trimestre de 2019 et de 90 points de base au-dessus de notre moyenne historique. Le taux d'occupation interne a atteint 90,3% au 30 septembre 2019, soit une augmentation de 240 points de base sur une base annuelle. De plus, le taux d'occupation sur le site est maintenant revenu à notre moyenne historique et pour la première fois depuis 2014, il est supérieur à 90%.

Continuer à la page 6. Le secteur industriel a enregistré le taux d'occupation le plus élevé avec 96,4%, soit 120 points de base au-dessus du troisième trimestre 2018; suivi du commerce de détail avec 94%, soit une augmentation de 70 points de base sur une base annuelle; et bureau à 92,1%, soit une augmentation significative de 130 points de base sur une base annuelle.

Notre portefeuille de la ville de Québec demeure solide et stable par région avec un taux d'occupation dédié de 95,6%, tandis que le portefeuille de Montréal était loué à 93,9%, soit 100 points de base de plus qu'au troisième trimestre de 2018.

L’amélioration la plus importante est celle de notre portefeuille à Ottawa, qui est maintenant de 93,8%, soit une amélioration de 230 points de base sur une base annuelle. Notre taux d'occupation interne a atteint 90,3% au troisième trimestre, soit une augmentation de 40 points de base par rapport au deuxième trimestre de 2019 et une augmentation de 240 points de base sur une base annuelle. Le taux d'occupation de notre portefeuille de bureaux a augmenté de 320 points de base au troisième trimestre de 2018, tandis que le commerce de détail a augmenté de 130 points de base et que le secteur a augmenté de 360 ​​points de base.

Voir l’activité de leasing à la page 7. Au troisième trimestre, notre loyer net moyen pour les renouvellements a augmenté de 2,4%, grâce à une solide augmentation du portefeuille industriel de 10,6%, avec une augmentation de 11,2% du Marché de Montréal et une augmentation de 8,8% du marché de la ville de Québec.

Dans le portefeuille de bureaux, les prix de location des renouvellements ont augmenté de 2,1%, soit une augmentation de 1,8% sur le marché montréalais, de 2,9% sur le marché de Québec et de 2,1% sur le marché d'Ottawa. Nous avons constaté une diminution du prix de la location avec des extensions de 2,7% de notre portefeuille de vente au détail, avec une forte augmentation de 5,5% sur le marché d'Ottawa, où nous avons une petite présence, partiellement compensée par une baisse de 4,8%. à Montréal et une diminution de 0,4% à Québec. La baisse des loyers est due en partie aux augmentations de chambres à des taux plus bas pour stimuler le NOI.

Depuis le début de l'année, notre taux de fidélisation est passé de 64,6% en 2018 à 66%. Nous avons renouvelé des baux expirant de 3,4 millions de pieds carrés et signé de nouveaux baux de 1,9 million de pieds carrés. Ensemble, nous avons achevé des rénovations et de nouveaux contrats de location totalisant 5,3 millions de pieds carrés, ce qui correspond à 102,3% de notre surface locative qui viendra à échéance en 2019.

Continuez à la page 8. En ce qui concerne nos 7 succursales Sears, qui représentent une superficie totale de 672 000 pieds carrés, nous avons signé des contrats de location pour 230 000 pieds carrés, soit 34% de la superficie totale. Nous sommes en discussions avancées sur environ 242 000 pieds carrés, soit 36% de la superficie totale. L’espace et l’espace combinés combinés dans les discussions avancées représentent désormais 70% de l’espace total disponible, soit une augmentation de 61% au dernier trimestre. En bref, 70% de l'espace de Sears est sur le point d'être loué et générera des revenus locatifs plus élevés de 53%.

À la page 9, au cours du trimestre, nous avons vendu des propriétés générant un revenu brut de 20 millions de dollars à un prix supérieur de 4 millions de dollars à nos valeurs IFRS les plus récentes, à un taux de capitalisation moyen sur le résultat opérationnel net de 4,6%. Depuis le début de l'année, nous avons vendu pour 210 millions de dollars de propriétés à un taux de capitalisation moyen sur le NOI en place de 6,8%, à l'exclusion de trois propriétés vendues sur la base de la valeur du terrain. Nos activités de refinancement étant en avance sur notre calendrier, nous avons réduit notre objectif de cessions en 2019 à 250 millions de dollars.

Continuez à la page 10. Nos immeubles de placement destinés à la vente totalisaient 67 millions de dollars au troisième trimestre de 2019 et totalisaient environ 587 000 pieds carrés, dont 64% de commerces de détail et 26% de bureaux.

Continuer à la page 11. Au 800 Palladium Drive à Ottawa, Ford Canada sera le locataire de 96% de l'aménagement de bureaux de 100 000 pieds carrés, qui abritera le centre de recherche et de développement pour les véhicules autonomes de Ford, avec occupation prévue en septembre. 2020. Le projet dispose d'un budget d'environ 28 millions de dollars, d'un objectif de retour sur coûts d'environ 9% et est maintenant loué à 100% plus tôt que prévu.

En ce qui concerne notre projet de vente au détail Îlot Mendel de 500 000 mètres carrés sur l'autoroute 40 à Québec, à côté du magasin IKEA à Québec, le magasin Decathlon de 57 000 mètres carrés a été ouvert avec succès. Le tram reste attaché à notre site. Et c’est pourquoi nous révisons notre plan directeur pour ce site, en particulier en ce qui concerne les possibilités de développement multi-résidentiel et d’autres utilisations.

Continuer à la page 12. En ce qui concerne les options d’intensification, notre portefeuille a un potentiel de près de 10 000 unités résidentielles réparties sur 10 sites différents. Pour chacun de ces sites, nous examinerons les différentes options dont nous disposons: développement propre, développement de partenariat, vente de droits aériens, vente de terrains. Et pour chaque projet, nous prendrons la décision qui, à notre avis, optimisera la meilleure valeur compte tenu des risques.

Heather va maintenant discuter de nos résultats financiers.

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (3)

————————————————– ——————————

Merci Sylvain.

À la page 13, le bénéfice d’exploitation de 171,5 millions de dollars au troisième trimestre de 2019 a diminué de 0,7% par rapport au troisième trimestre de 2018. La diminution de 1,1 million de dollars était principalement imputable à une diminution de 6 millions de dollars. millions de dollars en raison de la vente de maisons en 2018 et 2019 et une croissance de 4,9 millions de dollars du bénéfice d’exploitation tiré du même bien.

Le résultat opérationnel net de 91,4 millions de dollars a augmenté de 0,5% d'une année sur l'autre. L’augmentation de 0,4 million de dollars s’explique par le fait que les coûts d’exploitation ont diminué de 1,9%, alors que les produits d’exploitation n’ont diminué que de 0,7%. Les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre ont diminué de 0,9 million $, ou 1,8%, sur une base annuelle, pour s'établir à 51,8 millions $. Cette diminution est principalement attribuable à la diminution du résultat opérationnel net liée aux coûts des ventes, de restructuration et de remboursement des obligations, partiellement contrebalancée par un règlement prévu de 1 million de dollars au Canada. Les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre ont diminué de 0,01 USD à 0,28 USD par rapport au troisième trimestre de 2018, soit une baisse de 0,29 USD. Les coûts de restructuration de 0,9 million USD, le coût de rachat des obligations s'élevant à 1,1 USD. et le règlement avec Target Canada, les flux de trésorerie liés aux opérations auraient été de 52,7 millions de dollars, soit 0,29 $ par an, inchangés par rapport au troisième trimestre de 2018.

Les FPEA pour le trimestre ont diminué de 2,8 millions de dollars, ou 7%, sur une base annuelle. Sur une unité, les FPEA ont chuté de 0,02 USD à 0,21 USD pour le trimestre, comparativement à 0,23 USD pour les T3 et 18, ce qui se traduit par un ratio de distribution de 85,7% contre 78,3% l'an dernier. . En excluant les coûts de restructuration, les coûts de remboursement des obligations et le paiement de règlement prévu, le montant des FPAA par part aurait été de 0,22 $, ce qui correspond à un ratio de distribution des FPSA de 81,8%.

Continuez aux pages 16 et 17. Pour le troisième trimestre, notre résultat d'exploitation net avec le même bien a augmenté de 3,8% pour atteindre 92,7 millions de dollars, grâce à une augmentation de 2,9% des revenus tirés du même bien et du contrôle des coûts, qui une augmentation de 1,8% des mêmes coûts immobiliers. Nous sommes ravis d'avoir continué d'accélérer notre croissance organique au troisième trimestre de 2019 et de continuer à mettre l'accent sur la stimulation d'une performance opérationnelle plus forte.

La croissance du troisième trimestre du NOI avec les mêmes biens immobiliers reflète une forte augmentation de 8,1% pour le portefeuille industriel, soutenue par une augmentation de 4,1% pour le portefeuille de bureaux et une augmentation de 0,6% de notre portefeuille de commerces . Cette augmentation reflète une augmentation de 220 points de base du taux d’occupation du même bien immobilier. Le taux d'occupation du même bien immobilier a augmenté pour tous les types de biens immobiliers, y compris 350 points de base pour notre portefeuille industriel, 160 points de base pour le portefeuille de bureaux et 100 points de base pour les magasins. Nous sommes ravis que notre performance opérationnelle ait dépassé nos prévisions et porté à 2,5% à 3% d'ici 2019 nos recommandations concernant le retour sur investissement pour le même logement. Nous sommes convaincus que la mise en œuvre de nos initiatives stratégiques nous permettra de maintenir notre croissance organique. continuer à accélérer et à obtenir de bons résultats.

Continuer à la page 18. Notre ratio d’endettement s’élevait à 53,8% à la fin du trimestre, ce qui représente une diminution par rapport à 55,3% à la fin de 2018. Notre ratio dette / EBITDA était de 10,3x à la fin du troisième trimestre. comme sur une base annuelle. à la fin de 2018. Notre ratio de couverture des intérêts était de 2,34: 1 et notre groupe d'actifs non grevés s'élevait à 2,2 milliards de dollars, soit 1,5 fois notre dette non garantie. Le ratio des actifs non grevés était inférieur à 1,53x à la fin de 2018. Et comme vous l'entendrez plus tard, nous envisageons des initiatives pour augmenter ce nombre.

Continuez à la page 19. Au cours du trimestre, nous avons fermé la facilité de crédit non garantie annoncée précédemment de 400 millions de dollars et la facilité de crédit garantie de 300 millions de dollars. Au 30 septembre 2019, un montant de 118 millions de dollars avait été retiré de la facilité de crédit non garantie et la facilité garantie était complètement inutilisée.

En ce qui concerne les prêts hypothécaires, nous avons conclu 4 transactions au cours du trimestre pour un total de 263 millions de dollars, avec un ratio prêt / valeur moyen de 64%, une durée moyenne de 6,8 ans et un taux d'intérêt moyen de 3,45%. Depuis le début de l'année, nous avons clôturé un total de 382 millions de dollars sur 52 propriétés par le biais de 6 prêts différents auprès de 5 prêteurs différents. En additionnant les facilités de crédit et les nouvelles hypothèques et les obligations de 200 millions de dollars que nous avons émises en mai dernier, nous avons créé une nouvelle dette de 1,3 milliard de dollars jusqu'à présent.

Nous avons également remboursé les obligations de série 2 de 300 millions de dollars au début de décembre 2019 avec une combinaison de fonds en caisse et d'un tirage sur notre facilité de crédit non garantie. À la fin du trimestre, nous disposions de liquidités de près de 600 millions de dollars, dont 16 millions de dollars en espèces et un montant non utilisé de 582 millions de dollars sur notre facilité de crédit. Nous sommes fiers des améliorations que nous avons apportées à notre bilan, ce qui nous donne plus de flexibilité pour mettre en œuvre des initiatives stratégiques.

Continuez à la page 20. Nous n'avons plus de prêts hypothécaires qui viennent à échéance en 2019 et seulement 81 millions de dollars de prêts hypothécaires en 2020. Nous avons un profil d'échéances échelonnées avec une moyenne de 15,8% de notre dette, qui viendra à échéance chaque année au cours des cinq prochaines années. Nous travaillons également actuellement sur des initiatives visant à rembourser prématurément les hypothèques à taux d'intérêt élevés, à court terme et à faible ratio prêt / emprunt afin d'améliorer notre calendrier d'échéances et nos statistiques de crédit, ainsi que de stimuler la croissance des flux de trésorerie liés aux opérations.

Enfin, nous continuons à glisser 21. Pour le trimestre se terminant le 30 septembre, les investissements dans les caractéristiques de revenu, y compris les investissements, les coûts de location et les améliorations locatives, se sont élevés à 31,6 millions de dollars, soit une diminution de 47,1 millions de dollars pour la même période de l’exercice précédent. année. En incluant les investissements dans les activités de développement, les investissements pour le trimestre se sont chiffrés à 43,7 M $, en baisse de 11,5% pour s'établir à 49,4 M $ au troisième trimestre de 2018. Nous prévoyons que le total des investissements augmentera au cours des prochains trimestres en raison des investissements dans les succursales Sears, qui sont louées à de nouveaux locataires. Nos perspectives pour 2020 sont toutefois une réduction des dépenses, hors investissements de développement, par rapport à 2019.

Je redonne maintenant le micro à Sylvain.

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (4)

————————————————– ——————————

Merci Heather. Je voudrais remercier – saisir cette occasion pour remercier tous nos employés pour leur excellent travail au cours de cette période de transformation passionnante, ainsi que tous nos gestionnaires pour leur contribution au cours du dernier trimestre. Je vais maintenant transférer le microphone à l'opérateur pour la période de demande. Sylvie?

=========================================================== ==============================

Questions et réponses

————————————————– ——————————

Opérateur (1)

————————————————– ——————————

(Instructions pour l'opérateur) Et votre première question sera de Fred Blondeau à Echelon Wealth Partners.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (2)

————————————————– ——————————

Heather, seulement en termes de reorg, jusqu'où voulez-vous dire que vous êtes à ce stade? Et quel est votre calendrier d'ici?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (3)

————————————————– ——————————

Nous voulons absolument continuer à rechercher des sources de réduction des coûts. Donc, je dirais que plus arrive Nous avons déjà fait beaucoup et beaucoup d'entre eux. Mais je pense que vous devriez vous attendre à ce que nous devions suivre ce processus complètement l'année prochaine.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (4)

————————————————– ——————————

D'accord C'est génial. Et en ce qui concerne les dispositions, quelle serait la composition sectorielle de vos dispositions ciblées cette année et l’année suivante?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (5)

————————————————– ——————————

Comme nous l'avons dit lors de la Journée des investisseurs, je pense que ce que vous allez voir, ce sont des dispositions plus stratégiques axées sur la cristallisation de la valeur. Comme vous le savez, nous travaillons beaucoup sur le CN et d’autres actifs. Nous sommes en train d'évaluer des actifs. Je suis un peu réticent à lier la pondération des catégories d'investissement. Mais comme nous l’avons déjà dit, nous voulons prendre nos décisions en nous basant sur des analyses solides. Et l'examen des actifs est une partie très importante de cela. Et je pense que nous croyons que nous pouvons améliorer – il est clair que nous voulons laisser quelques magasins de détail, mais nous croyons que nous pouvons améliorer les activités de ces propriétés avant de les vendre.

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (6)

————————————————– ——————————

Fred, au troisième trimestre pour la revente, c'est environ 64%, le commerce de détail; et 26%, bureau.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (7)

————————————————– ——————————

Oui Non. Je me demandais juste pour le T4 l'année prochaine. Mais vous vous attendez toujours à fermer 250 millions de dollars au quatrième trimestre, n'est-ce pas?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (8)

————————————————– ——————————

Oui À la fin de l’année, il se situerait entre 250 millions de dollars, voire un peu plus, à 270 millions de dollars. Je pense que notre point de vue était que certaines des choses sur lesquelles nous travaillons ne peuvent pas être closes le 31 décembre, alors cela peut mener à 2020.

Et je pense que l’autre chose importante à garder, c’est que nous nous trouvons aujourd’hui dans une position très très différente du point de vue du bilan par rapport à celle d’il ya un an. Une partie de la raison est donc que nous ne le faisons pas – nous ne sommes pas sous pression pour vendre. Et une partie de cela consiste simplement à veiller à conserver les actifs là où nous les voyons bouleversés.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (9)

————————————————– ——————————

D'accord Mais nous pouvons toujours nous attendre à plus de 500 millions de dollars de cessions d’ici la prochaine année, d’ici 15 mois environ.

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (10)

————————————————– ——————————

Dans un an et demi, nous nous attendions à au moins 300 millions de dollars pour 2020. Nous travaillons actuellement sur beaucoup de choses qui pourraient changer ce nombre. Mais pour le moment, il me semble que travailler avec 300 millions de dollars est un bon chiffre.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (11)

————————————————– ——————————

Plus les 250 millions de dollars au T4 et peut-être le premier trimestre, un total de 300 millions de dollars d'ici?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (12)

————————————————– ——————————

Parlons-nous de 2019 ou 2020?

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (13)

————————————————– ——————————

Non. Je parle uniquement de Q4 et Q1 & # 39; 20.

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (14)

————————————————– ——————————

Oh, Q4, nous allons – d'accord. Nous avons donc porté notre prévision de cessions pour 2019 de 300 millions à 250 millions de dollars. Nous gagnons donc peut-être entre 50 et 70 millions de dollars. Nous ne vendrons pas 250 millions de dollars d'ici le 31 décembre.

————————————————– ——————————

Frédéric Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (15)

————————————————– ——————————

Je comprends. Je comprends. Et le produit sera affecté aux dettes, non?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (16)

————————————————– ——————————

Oui au début. Si – plus – si 2020 produit finalement plus de liquidités que prévu, nous réévaluerons l'allocation de capital.

————————————————– ——————————

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Directeur général et chef de la recherche en immobilier (17)

————————————————– ——————————

Oui C'est parfaitement logique. Et quand comptez-vous redevenir acquéreur?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (18)

————————————————– ——————————

C'est une discussion que nous avons beaucoup en interne, et je pense – je dirais, dans les 18 prochains mois, qu'il y a un potentiel pour cela. Mais encore une fois, cela dépend aussi du recyclage des capitaux.

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (19)

————————————————– ——————————

Fred, nous avons également un atout spécifique que nous examinons et je suppose que certains d'entre vous poseront la question. Nous allons donc essayer de résoudre la réponse maintenant. Nous étudions les possibilités de création de valeur autour de la gare centrale. Si différentes configurations de ce que les opportunités que nous examinons peuvent signifier une vente potentielle. Et nous travaillons avec des conseillers externes ou externes pour voir comment nous pouvons mieux nous positionner autour de cet actif et créer de la valeur, pour que cela dépasse les chiffres. Si quelque chose devait arriver, c'est au-delà des chiffres mentionnés par Heather.

————————————————– ——————————

Opérateur (20)

————————————————– ——————————

La prochaine question sera posée par Jonathan Kelcher à la Banque TD.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, analyste en recherche de valeurs mobilières TD (21)

————————————————– ——————————

Il suffit de rester à la gare centrale. Alors envisagez-vous de vendre l'intégralité de l'actif? Est-ce l'un des objets sur la table?

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (22)

————————————————– ——————————

Nous examinons différentes alternatives. Ce pourrait être la totalité, vente partielle, vente totale. Nous y travaillons actuellement, Jon.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, analyste en recherche de valeurs mobilières TD (23)

————————————————– ——————————

D'accord Et que portez-vous actuellement en termes de valeur IFRS?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (24)

————————————————– ——————————

Beaucoup moins que ce que nous pensons est la valeur marchande.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, analyste en recherche de valeurs mobilières TD (25)

————————————————– ——————————

Ok, assez bien.

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (26)

————————————————– ——————————

Une excellente réponse d'un analyste précédent.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, analyste en recherche de valeurs mobilières TD (27)

————————————————– ——————————

Oui Eh bien, pourquoi pas une manière différente? Qu'en est-il – quel est le NOI annuel de cette propriété dans sa forme actuelle?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (28)

————————————————– ——————————

26 millions de dollars.

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Fonds de placement immobilier Cominar – Président, chef de la direction et fiduciaire non indépendant (29)

————————————————– ——————————

Mais avant de commencer à extrapoler la valeur en fonction d'un taux de capitalisation de ce nombre, la valeur de cet actif dépasse son NOI existant. Il y a une densité et il y a d'autres sources de revenus supplémentaires qui peuvent être ajoutées à la propriété.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, analyste en recherche de valeurs mobilières TD (30)

————————————————– ——————————

Oui Non. Certainement, seulement comme point de départ. Et ensuite, passez simplement à NOI. La même caractéristique était principalement due à l’écart entre l’occupation actuelle et l’occupation. Où voyez-vous cet écart en 2020?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Fonds de placement immobilier Cominar – Vice-présidente exécutive et chef de la direction financière (31)

————————————————– ——————————

Nous ne nous attendons pas à un changement majeur de l'écart, car nous obtenons de meilleurs résultats sur les deux fronts. Notre occupation interne, il n'y en avait pas beaucoup – nous nous attendions à ce que ce nombre diminue plus qu’il ne l’a fait. Mais cela n'a pas fonctionné parce que nous avons dépassé notre budget, mais nous avons également surperformé le fidèle.

Donc, si vous regardez cela – cette propagation, je ne le pense pas – avant 2020 – et pour être honnête, ce n'est tout simplement pas une chose sur laquelle nous nous concentrons. Het komt erop neer dat we ons richten op wat de cashflow stimuleert. En dat is het interne nummer.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, TD Securities Equity Research – Analist (32)

————————————————– ——————————

D'accord Welnu, waar zie je dan het plaatsnummer dat over 2020 gaat?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (33)

————————————————– ——————————

Geef me een seconde hier. Mag ik – kun je gewoon verder gaan met je tweede vraag of ik zal het beantwoorden – Het spijt me, ik blader door pagina's hier.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, TD Securities Equity Research – Analyst (34)

————————————————– ——————————

Oui Nou, de volgende is precies wat jullie denken dat je volgend jaar gaat doen voor NOI met dezelfde eigenschap.

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (35)

————————————————– ——————————

2% tot 3%. En kijk, we zitten nu in het budgetproces. Dus ik bied mijn excuses aan voor het feit dat ik niet alle 2020-nummers binnen handbereik heb, maar we versterken dat alleen maar, en ik denk dat we je nummers kunnen geven die we veel sterker voelen bij ons volgende gesprek.

————————————————– ——————————

Jonathan Kelcher, TD Securities Equity Research – Analist (36)

————————————————– ——————————

D'accord En dan – dus de 2% tot 3%, zou dat – moeten we ervan uitgaan dat de bezetting ter plaatse naar 91% gaat, 91,5%?

————————————————– ——————————

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (37)

————————————————– ——————————

Ja, ik denk dat dat een redelijke verwachting is. Oui

————————————————– ——————————

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (38)

——————————————————————————–

We're in that ballpark.

——————————————————————————–

Operator (39)

——————————————————————————–

Next question will be from Pammi Bir at RBC.

——————————————————————————–

Pammi Bir, RBC Capital Markets, Research Division – Analyst (40)

——————————————————————————–

Just one question with respect to the target proceeds. Can you just clarify, was any of that recorded in the retail same-property NOI? Or was it just entirely somewhere else?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (41)

——————————————————————————–

No, it's excluded from the same-property NOI numbers. Those are all clean numbers.

——————————————————————————–

Pammi Bir, RBC Capital Markets, Research Division – Analyst (42)

——————————————————————————–

D'accord And maybe just coming back to CN Station. If I remember correctly from, I guess, my Canmarc coverage days, I think that asset was valued at — years ago at somewhere north of $300 million. How would you say that, that compares to where you think it is today?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (43)

——————————————————————————–

That's not even in the ballpark of where the value of that asset is today.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (44)

——————————————————————————–

Oui It's a much higher number, Pammi, than that. And I don't want to give any price guidance because if we do go into a sale process, I don't think this is a call to sort of set the goalpost. But it's significantly higher. And going to Heather's point, I guess, earlier on, we are carrying it at a lower value on our books.

——————————————————————————–

Pammi Bir, RBC Capital Markets, Research Division – Analyst (45)

——————————————————————————–

Right. D'accord And then can you just maybe provide some color on what stage you're at in that process? And maybe when you may have a decision on the outcome?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (46)

——————————————————————————–

We are looking at different ways of creating value with the asset. We've hired consultants, which go beyond the Bloomberg consultants. And we expect to have greater visibility on our intentions by the beginning of 2020, Q1 2020.

——————————————————————————–

Pammi Bir, RBC Capital Markets, Research Division – Analyst (47)

——————————————————————————–

D'accord That's very helpful. And then just coming back to the Investor Day and I guess a question — comment around asset sales. I think there was some discussion at that time around being maybe active on the NCIB again. I'm just curious how you feel about that today and how you're balancing that with your debt reduction goals.

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (48)

——————————————————————————–

Oui We expect that we will be active as some of this disposition activity comes in. For sure, we would like to get to 50% or below in terms of leverage. And there's a lot of moving parts there, too, in terms of clearly the unrealized value that we have, in a variety of assets within the portfolio, have a positive impact. But I think for modeling purposes, we've modeled up to $100 million of repurchases in — through the course of 2020.

——————————————————————————–

Pammi Bir, RBC Capital Markets, Research Division – Analyst (49)

——————————————————————————–

D'accord Just one last one. Coming back to the comment around potentially $300 million of dispositions next year. Was that figure all sort of what you think of as income-producing dispositions? Or was that — would that perhaps include some potential density sales?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (50)

——————————————————————————–

That's all IPP.

——————————————————————————–

Operator (51)

——————————————————————————–

Next question will be from Sumayya Hussain at CIBC.

——————————————————————————–

Sumayya Hussain, CIBC Capital Markets, Research Division – Associate (52)

——————————————————————————–

Just to confirm that the target of same-property NOI growth of 3%, that does not factor in any of the re-leasing of the Sears space?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (53)

——————————————————————————–

No. The Sears space was transferred to development. So you actually won't — you don't see it in there at all.

——————————————————————————–

Sumayya Hussain, CIBC Capital Markets, Research Division – Associate (54)

——————————————————————————–

D'accord And then just to kind of move on to your sort of new philosophy for CapEx and being more disciplined in noting the value-add spending will be coming down. So now how do you measure the returns on that value-add CapEx? And I guess what metrics should we be looking at?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (55)

——————————————————————————–

In terms of how we — you're asking how we decide what projects we're moving forward next year? Is that what you're asking?

——————————————————————————–

Sumayya Hussain, CIBC Capital Markets, Research Division – Associate (56)

——————————————————————————–

Oui And just and then, I guess, how do you measure success in your CapEx spending and just the returns there?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (57)

——————————————————————————–

Well, I mean it depends on what CapEx there is. I think there's been a radical shift on many fronts in terms of the CapEx budgeting process. We also, as you noticed in some of our releases, made some changes to our construction group and consolidated 2 groups together. So there's a much more disciplined tracking of whether we're on budget and on time. So that's one of the things that we use to determine whether we're succeeding.

The other part of that is we're in the process of establishing explicit KPIs to — which will also be tied to performance. So it's things like return on investment. Not all of the CapEx is return-generating. Some of it is just stuff that we have to invest. So we kind of — we're bucketing it into 2 groups. We have a committee that meets. And it's basically we're bringing all of the opportunities to the table to identify which ones are the highest-return opportunities and taking a look at this on a multiyear basis.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (58)

——————————————————————————–

With the new asset management functions which we added, so all this is a new group coming together.

——————————————————————————–

Sumayya Hussain, CIBC Capital Markets, Research Division – Associate (59)

——————————————————————————–

D'accord That's helpful. And then just on Gare Centrale. Can you go over the current state of the retail there and if there's any opportunity to add more value there at all?

——————————————————————————–

Marie-Andrée Boutin, Cominar Real Estate Investment Trust – EVP of Retail & Development (60)

——————————————————————————–

Oui We have opportunity to add value to the retail component of the Gare Centrale. We can actually expand the CRU by at least 32,000 square feet, and it's a plan that we're currently working on, evaluating what the rents could be and what the cost will be to execute the project.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (61)

——————————————————————————–

There's also — Marie-Andrée, we could, in the parkade, add additional retail space if we will repurpose that space. And that's about 50,000 additional. And we are working with (BOLI), who are — were the consultants for Union Station. So as I said, we're working with various consultants to see what we do with the asset. There's a group that we're working with. That's one of them.

——————————————————————————–

Operator (62)

——————————————————————————–

Next question will be from Jenny Ma at BMO.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (63)

——————————————————————————–

Just sticking on the topic of Gare Centrale. I'm just wondering — I don't want to get too deep in the weeds on this. But as far as the title, is it one title for the asset or separate titles for the different components?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (64)

——————————————————————————–

Not sure I understand your question, Jenny.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (65)

——————————————————————————–

I'm just — I'm wondering that if you are looking to potentially dispose a portion of it, if there is any complications around splitting out certain parts of the property?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (66)

——————————————————————————–

Oui We have a path that we're working on as part of the alternatives we're looking at. Right now, look at it as one title, but we have a path to split titles.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (67)

——————————————————————————–

D'accord I mean what's the degree of complication there? Is it really — would it be an impediment to potentially selling a portion of the asset?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (68)

——————————————————————————–

It's a — I wouldn't call it an impediment. It just requires work and implementation.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (69)

——————————————————————————–

D'accord Are you currently advancing any zoning or entitlement initiatives at Gare Centrale concurrent with the review right now? Or is it on hold?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (70)

——————————————————————————–

We're in full zoning.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (71)

——————————————————————————–

D'accord Going back to the $300 million of potential dispositions. Does that contemplate an element of Gare Centrale? Or is that just regular IPP?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (72)

——————————————————————————–

It excludes Gare Centrale.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (73)

——————————————————————————–

D'accord On topic of SPNOI, historically, Cominar's guided to sort of the 1% to 2% range year-over-year. Just wondering if that's something that you kind of still stick with? Or should we sort of scrap that in light of the major changes you've done to the REIT?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (74)

——————————————————————————–

For 2020, we're confident we can do 2% to 3%. And I think that with everything that we're working on, I think hitting 2% regularly is what we're really striving to achieve. Clearly, if we do, we're going to have a short-term bump up because of some of the initiatives we've put in place. So it may get, as we roll forward, to be some more difficult comps. But yes, I know 1% to 2% is definitely not what we're targeting anymore.

——————————————————————————–

Jenny Ma, BMO Capital Markets Equity Research – Analyst (75)

——————————————————————————–

D'accord And then with regards to the Sears space lease-up, the 2% to 3% for next year, does that still exclude the Sears space because it's in a different bucket?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (76)

——————————————————————————–

That's correct. So that will be additive.

——————————————————————————–

Operator (77)

——————————————————————————–

(Operator Instructions) And your next question will be from Matt Kornack of National Bank Financial.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (78)

——————————————————————————–

Congrats on a good quarter. It's nice to see a beat. With regards to same — sorry, NOI margins, I think it's been 5 years since you put up a year-over-year improvement in that figure. And just wondering, you're sitting at — in 2018 a little bit over 50% NOI margins. But at the time, Cominar generated close to 60%. Do you have a sense as to where that figure could trend in time? Or what are the savings that you'd get embedded in there?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (79)

——————————————————————————–

It's a very big subject of debate. And I think there's one thing — we did quite a bit of analysis on that this quarter. One thing I'd like to highlight is taxes, municipal taxes in Quebec are significantly higher than they are in other jurisdictions. So comparing us to peers is a little bit of a difficult comparison. But yes, we are looking to move that higher. We're very pleased to see that number move up, and we expect that to continue to trend up. I haven't quite quantified exactly where that's going to be by the end of 2020, but we'll, for sure, make sure to get back to you on that number.

Realistically, I don't see us being at 60%, but clearly, lease-up in the portfolio has a pretty material impact. I think if we get to sort of full lease-up in a more stabilized number, it's probably more realistic to think of us in the mid-50s as opposed to anything in the 60% range.

The composition of the portfolio has changed dramatically. We didn't have any closed malls back in those — at that period of time. But I definitely think there's a lot of torque there.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (80)

——————————————————————————–

Makes sense. And arguably, the goal is to grow top line maybe at a marginally higher amount than your expenses, once you've done these sort of big moves to get you to the 55%.

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (81)

——————————————————————————–

Sorry, say that again.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (82)

——————————————————————————–

Oui I mean the ultimate goal is to grow your revenues at a little bit more than your expenses that you generate better same-property NOI growth ultimately.

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (83)

——————————————————————————–

Yes, which is exactly what happened this quarter.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (84)

——————————————————————————–

Oui D'accord And then switching to same-property NOI growth for Q4. There looks to be in the historical figures some anomalies in the prior Q4. Just that it was pretty high for office in Q4 of '18 but very low for industrial. So should we expect that there's some sort of move in the numbers? And all in all, you've comped a 1.7% number, and it goes down to 1.1% for Q4 '18. So should we expect maybe even a better quarter than 3.8% for Q4?

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (85)

——————————————————————————–

I'm not going to comment on that. But if that's your assumption, we're pleased.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (86)

——————————————————————————–

I think, Matt, we've upped the guidance. So if you look at it from that perspective, you will address part of your answer.

——————————————————————————–

Heather C. Kirk, Cominar Real Estate Investment Trust – Executive VP & CFO (87)

——————————————————————————–

Yes, I think you can back into the fact — yes, exactly.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (88)

——————————————————————————–

And there's been a lot of talk on Gare Centrale. But I'm wondering, given your thoughts on that asset, how should we look at to your decision-making process with regard to Gare Centrale when we look at some of the other value-add opportunities throughout Cominar's portfolio. Is that a specific case study given its size and scale and the amount of capital that's required? Or is that an analysis that you're going through on a lot of properties that you own that there's probably significant incremental value, too?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (89)

——————————————————————————–

Well, the Gare Centrale, Matt, is a — first of all, it's our most important asset. So it's one we're paying a lot of attention to. It's a unique asset. It's a tremendous asset in terms of potential. So I think that one sticks out. But we have a great portfolio. As we've demonstrated at the Investor Day, the number of properties we have in proximity to what I call the grid, either being the REM or the tramway, trambus in Quebec, we have a very good portfolio in terms of potential. So we are not getting distracted from running our business and generating NOI growth. But we are — we will be looking at assets as we can move forward.

When I look at Mail Champlain, it's an asset which Marie-Andrée, Heather and I spend a lot of time with the team on. It's a great asset. The Panama station is a key REM station in Montreal. That's another asset which has tremendous potential. So we are devoting time at the high-reward assets.

——————————————————————————–

Matt Kornack, National Bank Financial, Inc., Research Division – Analyst (90)

——————————————————————————–

D'accord Last question from me, and it's a broader one. I mean it seems like the investment community has gotten a lot more comfortable and is bidding up some assets in Montreal, in particular. The fundamentals, industrial is obviously doing exceptionally well. But it seems like cap rates are compressing in other asset classes as well, including office. Like are you starting to see in your conversations with tenants that there's just more confidence in the Quebec economy and that ultimately you'll be able to charge higher rents going forward? Is that coming through in your discussions with tenants?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (91)

——————————————————————————–

In industrial, clearly. In office, we're starting to see it. I think we're making progress even in the more challenged (Trois-Rivières) market, which we had, we were starting to see a change in the numbers and progress on the lease-up. The mood is extremely, extremely positive in Montreal and in Quebec City.

If you look at the revenues generated by the Quebec government announced last — I guess 2 days ago last night, the Quebec economy is just in a great, great space. And yes, we're seeing that in our discussions on the leasing front.

And Marie-Andrée is starting to see — she's starting to see more positive tone also in sales per square foot in retail. Marie-Andrée, what are we seeing sales per square foot trending, they're positive?

——————————————————————————–

Marie-Andrée Boutin, Cominar Real Estate Investment Trust – EVP of Retail & Development (92)

——————————————————————————–

Positive plus 0.3% in the retail portfolio comp sales.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (93)

——————————————————————————–

So that's a healthy number. We haven't been in that space before. So we're seeing positive elements throughout our portfolio.

——————————————————————————–

Operator (94)

——————————————————————————–

Next is a follow-up from Fred Blondeau.

——————————————————————————–

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Research Division – MD & Head of Real Estate Research (95)

——————————————————————————–

Marie-Andrée, just in terms of the retail portfolio, how do your in-place rents compare to market rents in your opinion?

——————————————————————————–

Marie-Andrée Boutin, Cominar Real Estate Investment Trust – EVP of Retail & Development (96)

——————————————————————————–

I believe Cominar is pretty much in line. Market rents are so volatile these days. But I really believe that Cominar is pretty much in line with the market rents when it comes to the renewals. Of course, we have other older leases that are not at market trend, and we will deal with them as they expire. But I would say there's some room to grow there. But majority is pretty much on the market line.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (97)

——————————————————————————–

But Fred, one of the initiatives Marie-Andrée is extremely passionate about in terms of increasing NOI is changing the client mix in our locations. Marie, go ahead.

——————————————————————————–

Marie-Andrée Boutin, Cominar Real Estate Investment Trust – EVP of Retail & Development (98)

——————————————————————————–

Right. That's a little what we discussed at Investor Day. There are some categories in the mall that we will stay away from, more and more to replace them with what the customer really wants today, which is more service-oriented, entertainment-oriented, food-oriented. So that's helping us to increase both the performance of the mall and the rental structure.

——————————————————————————–

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Research Division – MD & Head of Real Estate Research (99)

——————————————————————————–

That's great color. And then, Heather, did you make any progress on the potential JV deals that were discussed at the Investor Day?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (100)

——————————————————————————–

We are in that cycle right now because there are JV opportunities on the table, and these are ongoing discussions.

——————————————————————————–

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Research Division – MD & Head of Real Estate Research (101)

——————————————————————————–

D'accord That's great. And lastly, any comments on the Le Phare? I mean what's the scenario there? What do you think will happen? And do you see any strategic opportunities for you guys?

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (102)

——————————————————————————–

Fred, it would be improper for any of us to comment. Le Phare is not a Cominar project. I mean I read about it in the paper. My sense is the project is delayed in time for a couple of years, and there's a lot of reshuffling to do about the (foreign language), the hub itself, the transportation hub in the city. But that remains — Boulevard Laurier is a great location. That's why we like it. There's great absorption on Boulevard Laurier. It's a good location. We have landed ourselves on Boulevard Laurier, and there will be a project on that land — or our land someday. And it's just a great place. But I doubt it will be Le Phare.

——————————————————————————–

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Research Division – MD & Head of Real Estate Research (103)

——————————————————————————–

No. I'm asking because it does affect the dynamic in your core market, but that's fair. That's good. That's it for me.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (104)

——————————————————————————–

Oui But I mean, Fred, we — I look at — you said it does affect the dynamic in our core market. I look at right now, there is no building which competes with our Complexe Jules-Dallaire, full occupancy, and it's a very strong — we're in a good configuration in our own property. The delay of Le Phare just solidifies the weight and the quality of the Complexe Jules-Dallaire in this market.

——————————————————————————–

Frederic Blondeau, Echelon Wealth Partners Inc., Research Division – MD & Head of Real Estate Research (105)

——————————————————————————–

No. That's why I'm asking if you're seeing any strategic opportunities for you to — like to maybe capitalize on the situation there.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (106)

——————————————————————————–

Oui Well, I mean, for example, we are occupants of this property ourselves. And I'd like to find a way to move out and capitalize on the position in the market. So these are initiatives we're looking at.

——————————————————————————–

Operator (107)

——————————————————————————–

Merci And at this time, Mr. Cossette, we have no other questions. Please proceed.

——————————————————————————–

Sylvain Cossette, Cominar Real Estate Investment Trust – President, CEO & Non-Independent Trustee (108)

——————————————————————————–

Thank you very much, and I look forward to our call on year-end Q4. Merci beaucoup.

——————————————————————————–

Operator (109)

——————————————————————————–

Merci Ladies and gentlemen, this does indeed conclude your conference call for today. Once again, thank you for attending. And at this time, we do ask that you please disconnect your lines. Have yourselves a great day.