Rachat De Credit

rachat de crédits: Transcription modifiée de la téléconférence ou de la présentation des résultats de la LADR, du 7 novembre à 19 h 00 GMT -Simulation


New York le 8 novembre 2019 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence ou présentation sur les bénéfices de Ladder Capital Corp. jeudi 7 novembre 2019 à 22 h 00 GMT

* Pamela L. McCormack

JMP Securities LLC, département de recherche – MD, directeur de la recherche en finance spécialisée et analyste de recherche principal

B. Riley FBR, Inc., département de recherche – analyste

Bonjour et bienvenue à l'appel de Ladder Capital Corp. Résultats du troisième trimestre 2019. (Instructions pour l'exploitant) Pour rappel, cette conférence est en cours d'enregistrement.

Pour le moment, je souhaite laisser la conférence à la chef de la conformité, Ladder et conseillère principale en réglementation, Mme Michelle Wallach. S'il vous plaît continuer.

Michelle Wallach, Ladder Capital Corp. – Chef de la conformité et conseillère principale en réglementation (2)

Merci et bon après-midi à tous. J'aimerais vous souhaiter la bienvenue à l'appel de Ladder Capital Corp. pour le troisième trimestre de 2019. Cet après-midi, j'ai Brian Harris, président-directeur général de notre société; Pamela McCormack, notre présidente; et Marc Fox, notre directeur financier. Brian, Pamela et Marc vont partager leurs commentaires pour le troisième trimestre et nous ouvrirons ensuite l'appel aux questions.

Cet après-midi, nous avons publié nos résultats financiers pour le trimestre se terminant le 30 septembre 2019. La publication des résultats est disponible dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la société et dans notre rapport trimestriel sur formulaire 10-Q, qui sera déposé auprès de la SEC cette semaine.

Avant que la conversation ne commence, je tiens à rappeler à tous que cette conversation peut contenir des déclarations prospectives. Les résultats réels peuvent différer matériellement de ceux énoncés ou implicites dans cet appel, et nous ne sommes pas tenus de mettre à jour ces déclarations. Je vous renvoie à notre plus récent document 10-K pour une description de certains des risques pouvant affecter nos résultats. Nous mentionnons également certaines mesures non conformes aux PCGR pour cet appel. Le rapprochement de ces mesures financières non définies par les PCGR avec les mesures les plus comparables préparées conformément aux PCGR est inclus dans notre publication des résultats.

Sur ce, je transmettrai l'appel à notre présidente, Pamela McCormack.

Pamela L. McCormack, Ladder Capital Corp – cofondatrice, présidente et directrice (3)

Merci Michelle et bon après-midi à tous. Au cours du troisième trimestre, Ladder a dégagé un bénéfice de 44,1 millions de dollars, ou 0,38 $ par action, reflétant un rendement de base après impôts de 10,9%, couvrant confortablement notre dividende en espèces trimestriel de 0,34 $ par action.

Nous avons réalisé des investissements de 1,1 milliard de dollars au cours du trimestre, y compris des revenus de prêts totaux de 732 millions de dollars, dont 70% étaient des prêts avec solde, ainsi que des valeurs mobilières de 346,4 millions de dollars et des biens immobiliers de 8,8 millions de dollars.

À la fin de septembre, notre valeur comptable non amortie par action était de 15,15 $ et notre ratio d'endettement était de 2,89. À mesure que je traiterai de nos produits plus en détail, je commencerai par nos activités de leadership, qui ont contribué pour 6,6 millions de dollars au résultat net du troisième trimestre, reflétant la vente de 140,7 millions de dollars de prêts réglés au cours du trimestre. .

Cependant, je noterai également que nous avons prévu une deuxième titrisation au troisième trimestre. Toutefois, le résultat de cette transaction sera un bénéfice de base de 4,8 millions de dollars enregistré au quatrième trimestre lorsque la transaction sera réglée. Les marges de titrisation de prêts pour cette société restent acceptables et nous sommes satisfaits de la performance de ce segment. Nous avons généré 230,7 millions de dollars de nouveaux prêts de titrisation au troisième trimestre et le quatrième trimestre est un bon début. En octobre, nous avons conclu des emprunts pour gazoducs d’une valeur de 78,9 millions de dollars et nous avons actuellement un emprunt de plusieurs centaines de millions de dollars que nous prévoyons de clôturer à la fin de l’année, en fonction des conditions de clôture habituelles.

Nos activités dans le domaine des prêts sur bilan se portent également bien. En octobre, nous avons créé des emprunts au bilan de 90,4 millions de dollars et nous avons également un solide portefeuille de contrats à terme pour la fin de l'année. Nous avons contracté des emprunts au bilan de 501,3 M $ au cours du trimestre, y compris des emprunts à taux variables de 454,9 M $, pour un montant moyen de 20,6 M $, un écart moyen pondéré de 385 points de base par rapport au LIBOR. un LTV moyen pondéré de 70%.

Au cours du trimestre, nous avons reçu des paiements de 429,9 millions de dollars, générant des produits nets du bilan de 71,4 millions de dollars, les montants initiaux étant légèrement supérieurs aux remboursements.

Nous continuons de constater une forte liquidité sur le marché, ce qui augmente la capacité de l'emprunteur à refinancer ou à vendre des actifs. Nous nous sommes récemment concentrés sur l’émergence de nouveaux prêts et nous sommes concentrés sur des actifs de transition plus légers, y compris nos actifs nouvellement achevés mais pas encore entièrement loués. La combinaison de la technologie immobilière du portefeuille de bilan du bilan de Ladder a été modifiée en 2019. Les pondérations plus lourdes des propriétés résidentielles et industrielles en 2019. Ces deux catégories représentent 56% des produits du bilan de Ladder au cours des neuf premiers mois de 2019, soit une augmentation de 24%. % en 2018.

À l'inverse, les bureaux et les hôtels ne représentent que 16% de nos créations contre 49% en 2018. Au troisième trimestre, notre portefeuille immobilier a continué d'offrir des revenus locatifs nets constants provenant de flux de trésorerie à long terme qui contribuent à nos revenus récurrents. Nous avons acquis 7 nouveaux biens immobiliers loués nets dans notre portefeuille, avec une durée de location restante moyenne pondérée de 14,7 ans. Une vente de biens immobiliers a contribué à hauteur de 300 000 dollars au résultat courant.

À la fin du trimestre, nous avions 1,2 milliard de dollars d’investissements immobiliers non amortis. Au troisième trimestre, nous avons acquis des titres hautement valorisés d’une valeur de 346,1 M $, auxquels s’ajoutent 209,8 M $ d’ici la fin octobre. Depuis la fin de l’année dernière, nous avons investi un total de 1,4 milliard de dollars dans des titres de CMBS de premier rang et avons clôturé le trimestre avec 1,9 milliard de dollars, soit une augmentation de 1 milliard de dollars à la fin du troisième trimestre de 2018.

Comme Brian l'expliquera bientôt, nous continuerons d'examiner nos activités liées aux titres afin de dégager un rendement fiable de 8% à 10%, tout en conservant la souplesse nécessaire pour vendre les titres afin de réaffecter ce capital à des opportunités plus rentables telles que la les conditions du marché le justifient. Nous bénéficions également de la liquidité de notre portefeuille de titres à haute valeur et à court terme, mais ce secteur d'activité ne constitue ni une nouvelle activité pour nous ni un outil de gestion de trésorerie.

Notre pupitre de négociation saisonnier est dirigé par Brian, ainsi que par une plate-forme de placement composée de six personnes avec notre principal négociateur, Ed Peterson, qui travaille avec Brian depuis près de trois décennies depuis la création des activités CMBS aux États-Unis.

Le troisième trimestre a été caractérisé par des revenus solides, des prêts stables et des investissements. Nous n'avons pas réussi à fournir des prêts plus agressifs ni à atteindre nos objectifs historiques d'endettement, alors que nous continuons à travailler pour maintenir un bilan solide avec des mesures de crédit conservatrices.

Notre approche multicylindre continue de générer un rendement des capitaux propres durable à deux chiffres qui soutient un dividende durable et bien couvert. Depuis le début, nous avons conçu notre plate-forme pour nous permettre de fournir de manière sélective des prêts avec des sponsors expérimentés et des fondamentaux de crédit solides, plutôt que de devoir augmenter les volumes. Comme toujours, nous mettons principalement l’accent sur les prêts contractés sur une base indépendante, proportionnellement à la valeur des biens immobiliers sous-jacents que nos prêts garantissent.

Notre focalisation sur les emprunteurs à moyen terme nous permet de maintenir de manière constante un portefeuille de prêts au bilan détaillé et diversifié totalisant 3,2 milliards de dollars à la fin du troisième trimestre. Nous avions un montant de prêt moyen inférieur à 20 millions de dollars et une durée moyenne pondérée de seulement 17 mois jusqu'à la durée initiale.

Avec une approche équilibrée de l'actif géré et une focalisation sans faille sur la rétention du capital et l'optimisation du ROE, nous préférons fournir des prêts à court terme qui nous permettent de réévaluer régulièrement le profil de risque de crédit et le profil de rendement de chaque investissement. Et si cela est justifié, nous demandons à nos sponsors d’utiliser des fonds supplémentaires si leurs plans commerciaux ne sont pas atteints.

En outre, nous attachons une grande valeur à l’option en cours qui consiste à réinvestir et / ou à réaffecter rapidement le capital provenant des prêts arrivant à échéance à des investissements qui, à notre avis, sont supérieurs au potentiel de rendement actuel ajusté pour le risque à l’expiration des prêts. Comme lors des trimestres précédents, où nous avons fourni des mises à jour sur certains actifs du portefeuille, je suis heureux de rappeler que nous ne disposons pas d'actifs, ce qui, selon nous, entraînerait une dépréciation ou une perte pour notre base d'investissement actuelle. En tant que prêteur actif, nous ne sommes pas dispensés d'avoir des conversations difficiles avec les emprunteurs sur une base régulière. Nous avons depuis longtemps mis l'accent sur le maintien du capital et le maintien d'une base indépendante par rapport à la valeur sous-jacente de notre garantie, ce qui nous a permis de maintenir la rentabilité de notre portefeuille. Et nous sommes disposés à faire valoir nos droits et recours en garantie sur les contreparties dont les actions seront mises en œuvre pour nous obliger à le faire.

Ladder se caractérise principalement par notre volonté sans faille de maintenir les points clés et par notre capacité à réagir rapidement. Nous comprenons qu’il existe une distinction claire entre une norme et une perte et nous nous efforçons d’éviter ces dernières.

Sur ce, je vais maintenant transférer l'appel à Marc Fox, notre directeur financier.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – Directeur financier et responsable de la banque d'affaires et des marchés financiers (4)

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Merci Pamela. Dans les prochains procès-verbaux, je fournirai davantage d'informations sur nos états financiers et des mises à jour sur certains sujets d'actualité, notamment l'évolution encourageante de l'adhésion à la FHLB, les économies réalisées grâce aux CLO et les activités de refinancement pour la dette hypothécaire et la stratégie de financement globale de Ladder.

Au troisième trimestre, les produits récurrents sous forme de produits d'intérêts nets et de produits locatifs nets s'élevaient à 49,9 millions de dollars. Ces revenus ont été complétés par des gains de base de 6,6 millions de dollars sur la vente de prêts, par des gains de base de 1,2 million de dollars sur la vente de titres et par un gain de 0,3 million de dollars sur la vente de biens immobiliers. De ce revenu, nous avons versé des dividendes et des distributions de 40,9 M $, ce qui correspond à 0,34 $ par action sur 119,7 millions d’actions.

Pour le troisième trimestre, le ratio de distribution du dividende en espèces sur Ladder était de 89%, soit 82% sur quatre mois glissants. Regardez de plus près la balance.

Outre les principales statistiques relatives aux actifs couvertes par Pamela, il convient de noter que, à compter du 30 septembre, 97% de nos placements dans des titres de créance étaient protégés de premier rang. Les actifs garantis de premier rang plus les liquidités représentaient 79% de notre actif total, ce qui témoigne de la priorité que Ladder accorde toujours aux investissements se situant au sommet de la pile de capital.

Du côté droit du bilan, nous continuons de renforcer notre base de financement tout en minimisant les coûts de financement. Au troisième trimestre, Ladder a lancé un processus planifié de longue date pour refinancer la série de prêts hypothécaires de 10 ans que nous n’avons pas utilisés pour financer notre propre portefeuille immobilier. Ladder a atteint un stade historique de son activité où il est temps de refinancer ses dettes au fil du temps. Comme lors de l'établissement du financement immobilier initial, Ladder prévoit de fournir de nouveaux prêts hypothécaires de 10 ans et de les titriser avec un bénéfice. Les objectifs d’Echelle, notamment la réalisation de réductions de coûts de financement, l’extension de notre profil d’échéance de la dette d’entreprise et la libération d’avoirs pour d’autres opportunités d’investissement.

En octobre, Ladder a pris des mesures supplémentaires pour réduire ses coûts de financement en remboursant le financement de la dette CLO restant de 99,3 millions $ auprès de tiers. La dette avait été initialement émise en 2017 dans le cadre de deux transactions distinctes générant des revenus de près de 700 millions de dollars à cette date. Les actifs des deux pools de sûretés CLO se sont bien comportés et, grâce à un financement à prix attractif, Ladder a pu obtenir un effet de levier sur les hauts adolescents au cours des deux dernières années.

Ce trimestre, nous avons également été encouragés par le soutien public du ministère des Finances pour que les prêteurs hypothécaires aient accès à la Federal Home Loan Bank dans son plan de réforme du logement publié en septembre. Bien que nous ne puissions pas être certains de la décision de la FHFA ou de son calendrier, nous continuerons à suivre la situation de près et à rechercher une solution à ce problème qui bénéficiera à la fois aux prêteurs commerciaux et aux communautés dans lesquelles ils investissent.

Ladder prévoit de continuer à travailler comme si notre adhésion à la FHLB expirait en 2021, mais nous restons optimistes quant à la position du département du Trésor sur cette question. Nous avons terminé le troisième trimestre avec un ratio dette / capitaux propres ajusté de 2,89x, dans la fourchette de nos objectifs historiques allant de 2 à 3x. En excluant notre portefeuille de titres très liquides et hautement valorisés, notre ratio d'endettement ajusté sur le total des capitaux propres sera réduit à 1,73.

À la fin du trimestre, Ladder comptait 1,2 milliard de dollars de dettes non garanties en suspens dans 3 émissions se terminant en 2021, 22 et 25. Les actifs non grevés à la fin du trimestre s'élevaient à plus de 1,86 milliard de dollars, ce qui correspond à un ratio de 1,60: 1 des actifs non grevés sur la dette non garantie, ce qui est nettement supérieur au 1,2x requis de nos obligations de sociétés.

Étant donné que près de 1,3 milliard de dollars de la base d'actifs non grevés se composent de prêts hypothécaires bruts, de titres adossés à des prêts hypothécaires bruts et de biens immobiliers, les actifs non grevés en excédent sont une source potentielle de financement futur. À la fin du troisième trimestre, la liquidité totale disponible pour les nouveaux investissements s’élevait à plus de 390 millions de dollars. Dans le contexte actuel, je voudrais aborder brièvement la manière dont le modèle économique de Ladder a isolé nos actionnaires de la baisse des taux d’intérêt.

À partir du 30 septembre, une baisse de 1% du TIOL sur un mois réduirait le bénéfice trimestriel de moins de 0,01 dollar par action. L'impact de la baisse des taux d'intérêt est limité par les étages sur notre portefeuille au bilan à intérêts variables ainsi que par la flexibilité et la solidité de notre plate-forme multicylindres qui nous permet d'investir dans d'autres classes d'actifs si les conditions du marché changent. 100% de nos prêts à solde flottant ont un plancher LIBOR. La moyenne pondérée de ces cours LIBOR a continué d'augmenter et s'est établie à 1,70% à la fin du trimestre, ce qui correspond à un taux plancher moyen pondéré des coupons de 6,7%. Et dans le domaine de la comptabilité et de l’information financière, Ladder continue d’évaluer l’impact de CECL sur nos états financiers consolidés.

La taille, la composition et le profil de risque de notre portefeuille de prêts ainsi que les conditions actuelles et futures du marché macroéconomique sont des facteurs importants qui influencent la réserve CECL. Dans notre 10-K, qui devrait être soumis en février, nous prévoyons de fournir davantage d'informations sur notre méthodologie CECL, notre ajustement de la réserve à inclure dans le premier trimestre par rapport aux capitaux propres et notre processus en cours.

Enfin, même si nous envisageons l'avenir dans les mois à venir, nous continuons de nous concentrer sur l'amélioration de notre profil de financement et sur l'obtention de notations positives. Nous vous avons informé en juillet que Fitch avait révisé les perspectives de notation de Ladder de positives à stables. Et peu de temps après, Moody a confirmé sa vision positive de nos notations. Nous prévoyons de continuer à réduire nos dettes garanties et avons suivi de près les marchés des titres de créance non garantis. Avec l’aide des conditions du marché, nous espérons pouvoir continuer à réaliser des progrès significatifs à cet égard. Nous espérons non seulement renforcer notre bilan, mais également donner l’occasion de continuer à dégager un bénéfice de base solide et durable pour nos actionnaires. et profiter prudemment des opportunités de croissance dans le temps.

Je vais maintenant vous laisser à notre directeur général, Brian Harris.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – fondateur, chef de la direction et administrateur (5)

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Merci Marc. Je suis satisfait de nos résultats pour le troisième trimestre, et j’ajouterai quelques réflexions sur le trimestre et expliquerai pourquoi nous avons apporté des modifications mineures à la façon dont nous investissons aujourd’hui, compte tenu du contexte économique très différent et de la voir que ces choix profitent à nos actionnaires maintenant et dans les années à venir.

Je vais d’abord consacrer quelques minutes à la manière dont nous investissons, aux problèmes macroéconomiques que nous avons, tout en naviguant dans les conditions actuelles du marché. Bien que la baisse de 1 mois du LIBOR enregistrée au cours de l’année écoulée ait eu un effet négatif sur nos produits d’intérêts nets, nos coûts de financement ont également diminué. La diminution du revenu net d’intérêts constatée l’année dernière est principalement due à la compression des marges sur les nouveaux prêts. Bien que cette compression des écarts soit bien documentée par d’autres, il est moins connu que les écarts de crédit sur les titres qui soutiennent ces prêts ont augmenté depuis novembre dernier.

Dans cet environnement, nous préférons acquérir des titres plus largement dispersés et investir dans des actifs plus stables et de meilleure qualité, c’est-à-dire des immeubles récents ou récemment rénovés situés dans des villes densément peuplées, en mettant l’accent sur les types d’immeubles multifamiliaux et industriels.

Au troisième trimestre, nos efforts d’équilibrage ont généré 494,6 millions de dollars de nouveaux emprunts, dont 68% ont été garantis par des appartements, des parcs de maisons mobiles et des entrepôts. L'écart moyen pondéré de ces emprunts par rapport au LIBOR était de 380 points de base, ce qui, à notre avis, offre un rendement ajusté du risque approprié, compte tenu en particulier de la stabilité des actifs garantissant ces emprunts.

Comme Pamela l'a mentionné brièvement, 56% de nos prêts au bilan nouvellement créés étaient couverts annuellement par les mêmes types de biens immobiliers. Notre migration vers la stabilité et la qualité est donc visible lorsque les taux d’intérêt baissent.

En outre, nous avons acquis environ 1 milliard de dollars de titres principalement CLO AAA et AA au cours de la dernière année, et nos titres ont généré des rendements de levier d'environ 8% à 10%, en attendant que des éclaircissements soient apportés sur certains événements macro-mondiaux plus incertains. . Nous appelons cet investissement ciblé. Nous réagissons avec prudence aux conditions du marché et acceptons des rendements légèrement inférieurs avec un degré de sécurité supérieur jusqu'à ce que nous ayons plus confiance en l'avenir. Heureusement, notre modèle d'investissement nous permet de couvrir facilement notre dividende avec une bonne marge de sécurité dans les conditions de marché actuelles.

Nous avons appliqué cette stratégie tout au long de notre carrière et cela a donné des résultats extraordinaires. Si les écarts de marché s'améliorent, nous élargirons rapidement notre portefeuille de prêts au bilan. Jusque-là, nous continuerons à rechercher des investissements plus sûrs avec des rendements acceptables jusqu'à la fin de la volatilité du marché.

En ce qui concerne les conditions macro. Permettez-moi de commencer par dire que nous sommes d'accord avec la plupart des reportages dans les médias selon lesquels l'économie se porte bien, largement ancrée dans un consommateur fort américain. Cependant, nous notons que les entreprises américaines ne dépensent pas en tant que consommateurs, alors que la dette de carte de crédit est très élevée et que les défauts de remboursement des prêts auto et des dettes d’étudiants augmentent rapidement. Il faut donc faire preuve de prudence.

Bien que nous ne prétendions pas savoir quand et comment la guerre commerciale avec la Chine sera résolue, nous savons toutefois que dans moins de 12 mois, nos élections américaines nous engageront probablement sur l’une des deux voies qui ne peuvent être différentes. À ce jour, nous pensons que nous serons confrontés à d’énormes programmes de droits, qui deviendront de plus en plus vastes et nombreux, alors que les taxes sont généralement mauvaises, ou à la poursuite d’une expérience fiscale, dans laquelle le déficit des États-Unis continue de fluctuer à plus de 1 billion de dollars, les taxes sont toujours en train de baisser, les deux scénarios garantissent que nous sommes prudents.

Bien que nous pensions que les deux voies politiques évolueront vers quelque chose de plus raisonnable, nous pensons que le moment est opportun pour adopter un profil d'investissement légèrement plus défensif jusqu'à ce que nous ayons plus de clarté sur ce que nous pouvons espérer dans un an. J'espère que j'ai donné un aperçu de notre pensée actuelle et de notre modèle d'investissement. Un modèle conçu pour nous permettre de réagir et d'évoluer en temps réel. Un modèle qui a produit des résultats remarquables depuis le début. Nous jouons le long match sur Ladder, et nous prenons une position défensive de temps en temps, mais rassurez-vous, nous sommes déjà en position d’attaquer au moment opportun.

Nous sommes convaincus que nous verrons d’excellentes possibilités de réaliser un retour sur investissement important au cours des 18 prochains mois. L'incertitude crée de la volatilité et la volatilité crée des opportunités pour les personnes disposant de capital et de flexibilité.

Avant de terminer, la dernière chose que je veux mentionner est que 2019 sera une année au cours de laquelle nous nous en tiendrons à nos stratégies principales: prêts et garanties. Vous vous souviendrez peut-être que notre performance en 2018 représentait une part assez importante des revenus principaux provenant de la vente stratégique des actifs immobiliers que nous possédions. À l'horizon 2020, je prévois enregistrer davantage de bénéfices supplémentaires l'année prochaine, alors que nous nous préparons à vendre plus d'actifs que nous détenons, maintenant qu'ils sont arrivés à échéance et se sont stabilisés.

Et je pense que nous pouvons répondre à quelques questions maintenant.

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Questions et réponses

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Opérateur (1)

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(Instructions pour l'opérateur) La première question vient de Tim Hayes avec B. Riley.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., département de recherche – analyste (2)

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Mon premier, Brian, si vous utilisez des actifs plus défensifs, comment voyez-vous la tendance des rendements indépendamment des mouvements du LIBOR? Et quel type de ROE pensez-vous que la plate-forme peut tolérer si vous continuez à modifier votre combinaison de prêts?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – fondateur, chef de la direction et administrateur (3)

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Tim, je dirais que ça revient – vous devez savoir que quand nous – quand je dis que nous prenons une position défensive, nous faisons plus de multi-familles, de parcs de maisons mobiles et d'entreprises industrielles parce qu'ils sont un peu plus stables et qu'il y avait quelques chances au dernier trimestre d'entrer sur ces marchés pour diverses raisons. Et il me semble que les spreads de crédit associés à différents types d’immobilier sont très similaires à l’heure actuelle. Et je ne pense pas vraiment que les hôtels devraient avoir le même classement que les immeubles à appartements.

Et donc, si vous obtenez un prix du marché, je pense que ce doit être – si nous allons payer un prix assez serré, comme nous le savons tous, les spreads de crédit se réduisent, mais si nous payons un prix plus serré pour tous les types de biens immobiliers Eh bien, je pense que si le prix est le même, nous préférerions obtenir les actifs les plus stables, à savoir les appartements et les entrepôts. Nous écrivons toujours des prêts d’hôtel et des immeubles de bureaux, mais nos taux sont beaucoup plus élevés que cela. Et dans la mesure où les tarifs des hôtels et des immeubles de bureaux sont identiques à ceux des appartements et des bâtiments industriels, nous éviterons les hôtels et les produits de bureau. Cela ne signifie pas que nous avons maintenant peur d'un hôtel, d'un bureau ou de l'économie. C'est simplement que nous exprimons nos préférences pour notre investissement en nous basant sur ce que nous considérons comme une stabilité à long terme pour tous ces actifs.

L'autre chose que nous faisons maintenant à la défense, et encore une fois, le mot défensive, je ne l'aime pas nécessairement, mais ce qui se produit, c'est que les écarts de crédit sur les prêts ont diminué parce qu'ils sont apparus. Cependant, les écarts de crédit sur les obligations vendues dans les CLO qui financent ces choses se sont élargis. Donc, du point de vue du rendement, de la liquidité et de la sécurité, il est clair pour moi que les titres constituent un meilleur investissement. Nous pouvons ainsi atteindre un rendement d’environ 9% et 9,5%. Et nous avons acquis des effets AAA et AA CLO d’une valeur d’environ 120 au-dessus du numéro de type LIBOR. Si vous appliquez le levier du marché à cela, vous arriverez à environ 9% ou 10%.

En ce qui concerne les recettes, je pense qu’elles augmentent en ce moment, car elles se produisent généralement au quatrième trimestre, car de nombreuses activités fiscales ont lieu avant la fin de l’année. Et en général, pour une raison quelconque, de nombreuses sociétés financières souhaitent passer à la fin de l’année avec un bilan plus petit. Ils ne sont donc pas enclins à élargir leur bilan à la fin de l'année. Nous sommes très à l'aise d'étendre notre solde jusqu'à la fin de l'année. Et donc nous avons maintenant, à mon avis, un pipeline exceptionnellement important de prêts en attente avec des dépôts en hausse. Et très satisfait de cette activité. Et je pense que les marges sont très acceptables et que les rendements du produit à intérêt variable ont augmenté. Et avec les taux d’intérêt qui ont augmenté du côté des dirigeants ces 10 derniers jours, vous verrez bien sûr les écarts se réduire, car si les taux d’intérêt montaient, l’offre chutait tout simplement. Si cela vous a répondu.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., département de recherche – analyste (4)

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Il fait que. Oui c'est. Je pense que cela ressemble à vous – et je sais que vous avez toujours été engagé dans le secteur des passerelles. Mais il semble que vous préférez toujours – le rendement, le rendement ajusté pour le risque du CMBS par rapport aux prêts transitoires pour le moment, mais il semble que le pipeline y soit encore assez solide. Je pense donc que pensez-vous de l'allocation de capital et uniquement dans les différentes parties de votre entreprise, à court terme ou dans le courant de 2020?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – fondateur, chef de la direction et administrateur (5)

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Je pense que le quatrième trimestre peut être un peu taquin, car, comme je l’ai dit, les choses deviennent un peu inhabituelles au quatrième trimestre en raison de la période du nouvel an et des échéances liées à la fiscalité. Mais je dirais maintenant que je vais vous donner quelques chiffres rapides ici. Au quatrième trimestre, jusqu'à présent, nous avons effectivement acheté à partir d'aujourd'hui, j'ai eu ce numéro quand je suis venu ici. Nous avons acheté du papier CLO pour environ 240 millions de dollars. Et nous obtenons un effet de levier de 9,5%. Toutefois, des taux plus élevés sont actuellement rattachés au portefeuille de prêts utilisés dans le portefeuille relais. Nous dépensons donc beaucoup de capital dans cet espace. Il s’agit donc d’une des rares fois et j’attribuerais cela en grande partie au quatrième trimestre, où chaque type de produit fonctionne désormais très bien. Et les marges bénéficiaires semblent être plus grandes, pas plus petites si nous approchons de 2020.

Je pense qu'en mi-2019, lorsqu'il y avait une courbe de rendement uniforme, que pour la plupart des prêteurs diversifiés, pour diverses raisons, l'environnement du crédit était très difficile et qu'il commençait à se corriger. Donc, même ce changement fondamental contribue à la marge d'intérêts nette. Je suis donc très encouragé par cela. Je ne pense pas que les taux d'intérêt vont augmenter de façon spectaculaire. Mais au moins, ils sont peut-être moins que plat ou pire dans l'autre sens. Je pense donc que les prêteurs – je pense que vous avez été témoins récemment de nombreuses crises boursières dans les banques et les sociétés financières. C'est vraiment une réponse aux finances – le virage est plus raide. Nous en profiterons donc également. Je vous dirais donc tout de suite que s’il semble que nous n’avons pas évité de réduire les prêts au troisième trimestre, ce n’était pas le cas. Nous avons eu l'un de nos quartiers les plus actifs. Nous avons simplement choisi d'acheter des titres, mais nous avons tous les deux acheté. Je voudrais vous dire que lorsque nous entrerons dans le quatrième trimestre, nous en sortirons encore plus. Je pense donc que nous pouvons maintenant faire plus de prêts-relais qu'avec les acquisitions de titres.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., département de recherche – analyste (6)

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Compris. Dat is echt nuttig. En dan alleen op basis van de rente, denk ik, en het bedrag aan leningen met variabele rente is de afgelopen kwartalen een beetje gedaald. Is dat een bewuste poging om meer vast tarief te gaan in het licht van uw visie op tarieven? En leg je vloeren op alle nieuwe originelen met variabele snelheid?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – oprichter, CEO & directeur (7)

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Oui In het midden van het jaar denk ik in 2019 dat we er de voorkeur aan zouden geven om voornamelijk te beleggen in conduitactiviteiten en in effecten. En we volgden dat, en dat was het gevolg van onze opvatting dat de tarieven zouden dalen. We hadden – als je naar de winstmarges in de leidingbranche kijkt in het derde kwartaal, waren deze uitstekend. En ik geloof dat we vanaf vandaag al meer geld hebben verdiend in het vierde kwartaal dan in het derde kwartaal in de sector van de leiding. Dus die marges zijn nu erg sterk, maar ik wil je niet misleiden omdat veel van die marges er zijn. De hoge marge die je ziet, is omdat de tarieven daalden terwijl er vloeren waren.

Dus we hadden wat ietwat grote rendementen. Ik denk dat dat een beetje zal normaliseren naarmate de tarieven stijgen. Maar naarmate de rentetarieven stijgen, denk ik dat we hogere creditspreads zullen krijgen in onze overbruggingskredietactiviteiten. Dus zo werkt het model. Wanneer iets – ik weet dat er veel gepraat is over rentedalingen, en wat doet dat met uw netto rentemarge, dat is prima. We kunnen allemaal de netto rentemarge berekenen als u geen vloeren hebt.

Het antwoord op een van uw vragen is, hebben we vloeren en alles en – ja, dat doen we. En onze verdiepingen stijgen eigenlijk, iets dat niet veel mensen zich realiseren, omdat leningen die 3 jaar geleden werden geschreven, eigenlijk lagere vloeren hadden dan leningen die vandaag zijn geschreven. Terwijl we 2020 tegemoet gaan, zou ik u echter willen vertellen dat ik denk dat onze netto rentemarge zal aantrekken, dat ons volume zal aantrekken en dat de tarieven hoger zullen zijn. Ik denk echter niet dat we dezelfde marges zullen genieten in de leidingbranche omdat die vloeren die extra grote winsten hebben toegevoegd, ze er niet meer zijn.

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., onderzoeksafdeling – analist (8)

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D'accord Oui Cela a du sens. En dan gewoon een snelle huishoudvraag. Ik kreeg de $ 78,9 miljoen aan conduitleningen in oktober, maar miste net dat aantal dat je verwacht te sluiten voor het einde van het jaar. Kan ik dat nummer krijgen?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (9)

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Pamela, do you…

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Pamela L. McCormack, Ladder Capital Corp – Co-Founder, President & Director (10)

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We just said several hundred million.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (11)

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We're not giving that number. We're…

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Timothy Paul Hayes, B. Riley FBR, Inc., Research Division – Analyst (12)

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Several hundred.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (13)

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We're guessing at it at several hundred million dollars.

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Operator (14)

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Our next question comes from Rick Shane with JPMorgan.

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Richard Barry Shane, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Equity Analyst (15)

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Brian, when we hear your approach in the near to intermediate term, I think that there are perhaps 2 things that are going on here. One is a — in terms of driving the strategy, one is a relative value play that you don't see risk or riskier assets being priced appropriately versus less risky assets. And then there is a more absolute value play based on some of your economic and political concerns. I'm curious if that's the right way to think about it. And more importantly, how bad are the signals that you feel that you're seeing?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (16)

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D'accord A couple of parts to that question. One is, I'll go back and hear this recording again because I'd like to say the way you said it as far as relative value in risky assets versus less risky assets. There is a price for, what I'll call, riskier assets, meaning shorter-term assets, meaning more elastic, more levered to the economy. So a hotel, right, is probably the ultimate and short-term leasing. So when the — we may very well accept a lower ROE on an apartment building than we would accept on a hotel. And when that differential is miniscule, we'll lean towards the apartments because they are just more stable. They are not going to get — Amazon hasn't lived in an apartment, you had 4 of them. And so it's just safer. So when you see us possibly accepting slightly lower ROEs, you are correct. It is on a relative-value investment basis. It's not because we're uncomfortable with hotels, we just think that the price of hotels relative to the pricing of apartments is out of whack.

So we don't typically write a lot of apartment loans. If you remember, I think we were 40% hotels at one point a few years ago, we're much lower than that now. And there was a period in time where the agencies, the GSEs really kind of closed down or took a little bit of a holiday in 2019. And because of the rent regulation laws that went into effect, a lot of savings and loans froze also. And that really opened up 120-day period where apartment loans were able to be acquired at much wider pricing. So we just stepped in there, again, opportunistically. I don't want you to think that we are migrating towards apartments because we're afraid of hotels. You are correct. On a relative-value basis in the third quarter, that was what we expressed in our investment preferences.

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Richard Barry Shane, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Equity Analyst (17)

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Compris. In the second part of the question, and I would actually like to rephrase what I said because it sounded probably perhaps a bit more dire than you suggested. But when you look at the economic signals that are of concern, where would you rate the magnitude of that concern?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (18)

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My concern primarily lies with medium- to longer-term likelihoods as opposed to what's happening right now. I mean there's a — the band is playing, the champagne is out, unemployment is low, wages are rising and there's seemingly no problem at all. And that's kind of true. I think that the economy is bouncing along pretty nicely here. I don't think it's booming, but I think it's doing okay. Where my concern comes in is after 10 years of extraordinarily low interest rates, we've got a 2% GDP, which is okay, nothing wrong with it, but you might have thought higher. There's a bit of a worldwide problem going on, a slowdown. Corporate America is signaling a hesitancy to spend, which may be motivated by the economy and what they're seeing or it may be motivated by their concern about which way the next election is going to go.

Frankly, I'm a little concerned about either way the election goes. As far as in the long term, with a Republican victory, are we going to continue to spiral the deficit. And I mean the deficit used to be something people worried about. It's not anymore. Apparently, there's been a new theory that as long as there's a small part of your GDP, it doesn't really matter. I'm not sure I believe that one, but that's the narrative that's playing out in the country today. And the democratic alternative looks like a massive expansion of many, many government programs and entitlements and the only way to pay for it, raising corporate taxes and individual taxes, and I have no doubt that will turn into property taxes and other.

So we've kind of had a quick view of what can happen when taxes start becoming irrelevant as far as how high they go. And you're seeing it in the high-end Manhattan condominium market, where they obviously limited state and local taxes. They got rid of a lot of foreign buyers. And then there was a mansion tax, and now they're talking about putting on a second home tax for out of towners. And that market has been hammered in New York City. So obviously, we're a national lender. But — so is it dire? No, it's not. Could it be? I think it's very bad in high-end residential condominiums, I think that's dire. But it's — to me, it's just a lowering of price because you've really just made it very hard to own over the long term.

And — but on — when I look at the properties and how they are performing, I think hotels are doing fine. I don't think they'll be doing better next year. I think they peaked. I think they are doing as well as they could be. I don't see them in trouble. So they could go along here for a while, just like this, industrial properties are doing very well. Obviously, as retail gets hurt, industrial does better. And the apartment market, because a lot of housing is out of price range, and a lot of people have jobs, apartments are doing pretty well. So it's not dire at all. But there could be some clouds building that could be a quick catalyst could step into them in the next 15 months. And I don't think it will be positive.

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Operator (19)

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Our next question comes from Steve Delaney with JMP Securities.

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Steven Cole Delaney, JMP Securities LLC, Research Division – MD, Director of Specialty Finance Research & Senior Research Analyst (20)

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To — for starters, we were pleasantly surprised by the $500 million of new balance sheet loans in the quarter. And thank you for explaining the focus there with housing and industrial. Is there — can you comment on the number of loans and mention whether there's anything chunky in there? Trying to just figure out if that looks like as you go into next year, that might be a sustainable — near-sustainable quarterly level for that type of financing.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO and Head of Merchant Banking & Capital Markets (21)

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So Steve, we originated 24 balance sheet first mortgage loans during the quarter.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (22)

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What was the average?

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO and Head of Merchant Banking & Capital Markets (23)

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And the average size of those balance sheet loans that we originated during the quarter, we originated $500 million worth.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (24)

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$20 million.

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Marc Alan Fox, Ladder Capital Corp – CFO and Head of Merchant Banking & Capital Markets (25)

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So a little bit more than $20 million.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (26)

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Nothing. I did see, I think, the $90 million loan in one of them. But I don't think we have things over $100 million that I can recall. We would love to write slightly larger loans because, frankly, at this point, I talked to panel the other day about how busy we are going into year-end. And she said we might need to hire some more people. We will just have too many things closing. And my first answer to her was, we'll raise prices because that means we have got too much volume coming in here. So we do stick to that middle-market model. And I think our average loan size has been between $18 million to $25 million for a long time.

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Steven Cole Delaney, JMP Securities LLC, Research Division – MD, Director of Specialty Finance Research & Senior Research Analyst (27)

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Super bien. And we see 2 closed conduit deals so far in the fourth quarter. Obviously, a lot of rate volatility and I don't know how that's going to affect the second half of 4Q. But can you comment on the probability that you will be able to participate in a third transaction before the end of the year?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (28)

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Sans aucun doute. We have participated in 2, and I believe we've made $7.5 million so far this quarter, in the fourth quarter. And the — there's a very good probability — high probability we'll participate in a third one, which I think will probably be bigger than the other 2. However, we are somewhat dependent on other people, right, and partners on that deal, but Wall Street partners are typically very motivated to get things done before the end of December. So I would say the probability is higher, I think, going into this quarter end than most. And as I said, I think it will be bigger. I also think we'll track over year-end with a much bigger balance of conduit loans to be securitized going into 2020. We are trying to acquire a lot of assets right now.

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Operator (29)

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Our next question comes from Jade Rahmani with KBW.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (30)

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You made some cautious comments around office. I wanted to ask you about coworking and WeWork. My understanding is WeWork absorbed a significant amount of vacancy in New York, for example, which could have artificially propped up the office market for a couple of reasons, one, by resetting rents to higher levels, taking that vacant space off-line, but also in the transitional space, sponsors could underwrite that last mile of vacancy, assuming that WeWork would take it. I saw a stat today that even in the third quarter, WeWork was 69% of the market, although they've pulled back. So just curious about your thoughts around that trend in the office space.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (31)

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Sans aucun doute. I actually asked a few of the larger landlords around the country and we do have some loans out to them. First of all, our exposure to WeWork is de-minimis. We've got an exposure them in a building in the Midwest, which is not very high in that building, and that's it. I think you've asked us a few times these questions around coworking space, and I think I may have indicated that unless it was the parent on the lease, I would not have even considered using WeWork as a tenant that we would bank. And in fact, at least that we do have them in our building, the parent is on that lease.

So with the recent rescue, I guess, of — by SoftBank, that is the company that is backing that lease. And also, it seems to me that obviously they are a very large acquirer of space in a very short period of time. And just market dynamics tell me that when you acquire a lot of things in a very short period of time, you probably paid a little too much for it because you were out-competing a lot of other people. So I think against the backdrop of WeWork, which I'll call, I don't know, 10% maybe of the space, it's going to come — I think a lot of it will come back on the market. I don't know, it may not. But I think the market is already softening a little bit, just generally. So I think if it had a — I think it had a muting effect on the way up because I think that they were paying high prices in a market that was softening. And now I think there's going to be more space coming back on the market in a market that's falling. So that may have a bit of an outsized feel to it. And — but — so if I had to guess, what do I think going to happen in New York City rents in the next 24 months as a result of coworking space being less dependable, maybe a 10% drop. I don't think it's fatal by any means, especially in a lot of markets that they are in.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (32)

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10% drop in rents?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (33)

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Oui I think so.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (34)

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Wow. D'accord So just a follow-up. You would also see cap rates widen in that scenario, and then you have a lower NOI. So you're saying that you expect office values to decline more than that over the next 12 months.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (35)

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About that. Yes, I would go along with that, probably.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (36)

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D'accord That's interesting. So how does that play into Ladder's office exposure specifically? Any issues of concern right now?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (37)

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No. I think the concerns that are out there as far as what we're seeing, I mean the economy is still doing fine, corporate America earnings are okay. And as I've said many times, I think if and when a recession does come, I don't think it will be nearly as difficult as some people fear, mainly because of the expansion and the recovery has not been nearly as euphoric as many people have thought.

So you did hear me say that we're preferring — at a similar price, we are preferring apartments, mobile home parks and industrial properties as opposed to office and hotel. I don't put office in the same category as hotel, but I put it closer to hotels than I put it to apartments. So how is it affecting us? And we are pricing higher and we're not acquiring as many office loans as a result of that and that's by design. If we want to add office product, I think we can do that. If we simply lower our spreads to where we're doing apartment loans, we'll have plenty of office buildings here.

So we curate our portfolio, and we try to make sure that we're responding to what we perceive. Again, I see a lot of the stock traders that say, well, if it looks like a Democrat is going to win the election, you should sell your stocks. When you're making loans that you're going to get paid back in 3 to 4 years, you're not going to have that opportunity.

So the time to start boarding up and protecting things is well in advance of that. So I don't know what's going to happen. And I don't know which one I fear more, but I do fear that there is a lack of discipline in the financial system right now and a bit of complacency on the investment side. I understand why stocks are trading at all-time highs and I understand why employment is at an all-time low, I'm a little bit concerned as to what the cost of those 2 statements has been and it's translating into the deficit. And I sound like an old man when I talk about it, but I am a little concerned about a deficit that went from $400 billion to $1 trillion very shortly — very quickly.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (38)

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Pamela went through some of the way Ladder approaches asset management in a proactive manner. I fully appreciate that. I think it's much better than lending, pretending and extending. But on that note, can you just think about or talk about the magnitude of potential upcoming maturities, noting that maturity default is one big driver of at least credit defaults? And are there any credit issues that you're watching closely that you'd expect to arise in the next quarter or 2?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (39)

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Jade, I'll let Pamela talk here in a second. But I think what you'll hear from Pamela is a big distinction between default and loss. And you're correct, you can certainly extend a loan when LIBOR is at 175 and probably get somebody to put up a few dollars for interest and kick the can down the road. Ladder believes if there's a problem, you should get at it when the capital markets are very liquid, when aggressive lenders exist and when refinance possibilities are plentiful and before that same sponsor might have 2 or 3 problems on his hands. So we are probably an early warning system that we are very aggressive in how we approach maturity deadlines.

As I've said in the past, one of the annoying borrower habits is when a borrower has a maturity coming up and the building is not for sale, and he has not looked for an extension and his belief is that he's going to get an extension with us and he hasn't sought to refi rather. That's a poor discipline that we don't really like to encourage. And if a borrower does need an extension, and he's willing to write a substantial check to recommit himself to the equity, then we're happy to extend it, oftentimes charging fees and raising rates because we prefer things to happen on time unless there's a reason.

Do we have some things coming up near term? We have a $60 million loan that is recently defaulted as far as the maturity default went. I'll just point out, it's actually been discussed a little bit in the Austin newspapers. It's the old 3M headquarters in Austin, Texas. And the borrower purchased it just 18 months ago, north of $80 million, has $22 million in equity in the building. We swept cash flow for 18 months and the building is now empty. It's almost 1 million square feet and there's 160 acres of land, with another 1 million square feet of as-of-right buildable space in probably one of the healthiest markets in the United States.

If we were to foreclose on this property and take ownership of it, we would own it at about $70 a square foot on the existing building, giving no value at all to the land or the other 1 million square feet. The borrower extended this loan with a 7-figure paydown right before we gave them 30 more days. And he had — we believe he was looking to refinance it with several hundred million dollars in a loan that would have been a full redevelopment. However, the FBI went into his offices, seized computers and records. And there's been no charges filed but the refinance fell down. So when the borrower suggested potentially extending the loan, we reiterated that it would require a paydown of principal, not just the reloading of interest and the loan went into default. And it may pay off the loan at a default rate, it's presently accruing at 13.8%, and we're pretty comfortable with it.

So there is a default not anything that's concerning us and not anything that we're expecting to take any write-downs on. And if it pays off, great, if it doesn't, that's okay, too. And we are in Texas, Texas seems to be quick.

And so again, I think I've mentioned to you where we're seeing these problems bubble up is where there's no cash flow and the borrowing needs an extension. And there's another example of it right there. I mean he — when you want to extend a 16 — a $60 million loan, you have to put up a year of interest at a high rate. That's a lot of money. And the mistake was made in that the first 18 months, not finding new tenants and waiting perhaps too long to refinance it.

So as I said, no one has been charged with anything. And so we're hopeful. We hope the borrower can keep the property, but he'll have a very high interest rate that goes with it at this point. And you should also note, too, that this is an unusual phenomenon in this part of this recovery.

In 39 years, I never really saw law enforcement in real estate owners offices, but we had another one last quarter that the FBI was in the offices of a Upstate New York property owner, and we had a $39 million loan out to them. And it did pay off. I mean he had a maturity coming up, and he did pay us off. But I've rarely seen law enforcement looking in real estate owners' buildings as much as this. And when it happens, immediately, all refinance activity stops. So if there are large substantial holders of real estate, they ultimately wind up defaulting quite a bit. But again, that doesn't cause us concern as a lender because of the basis that we lend at going in. So in this example, in Austin, Texas, it's $22 million in equity 18 months ago.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (40)

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D'accord And any other upcoming maturities that are on a — mid-term maturities on a watch list?

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Pamela L. McCormack, Ladder Capital Corp – Co-Founder, President & Director (41)

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So we maintain a robust watch list and that watch list include any maturities. But what I would tell you, Jade, is there are a small handful of loans where we're in some of the same — I think Brian covered it well, we're in conversations with borrowers about putting in more capital, and we are taking a hard line across the board. In order to gain an extension, you have to recommit additional capital, submit a business plan that we think is superior to one that we could execute on our loans, because as Brian mentioned, we really are a basis lender and look at the underlying value of the real estate and feel very confident. I think one thing that really distinguishes Ladder, the fact that we do own and operate 7 million or 8 million square feet of real estate, we're very comfortable taking back property, and we know what to do with it. And the Omaha hotel was a really good example of that. That just opened and was reopened as a Hilton, it's operating and you can make reservations onto the website. That was a good example of why and how we would step in. So I guess the best way to say it is we are in a few conversations, but we are not looking at any assets that we have any concerns about or that we expect to take a write-down or loss for.

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Jade Joseph Rahmani, Keefe, Bruyette, & Woods, Inc., Research Division – Director (42)

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D'accord Super bien. I definitely appreciate the proactive approach. I think that's the right way to go about it.

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Operator (43)

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(Operator Instructions) Our next question comes from Joel Dryer with LTC Partners.

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Joel Dryer, (44)

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I have two questions. Number one is over the last 7 quarters, the LTV on your balance sheet loans has crept up 400 basis points to 70% LTV. I just want to know what might be driving that?

And the second question is, you mentioned retail, Brian, how is the DG portfolio just the activity and just kind of some viewpoints on what's happening over there as well?

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (45)

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Sans aucun doute. The 66 — is it a 66% LTV to a 70% over 7 quarters?

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Joel Dryer, (46)

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That's correct.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (47)

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Oui My guess is that's probably — that's almost the same number. But obviously, it's higher. My guess is that's very reflective of our movement over to apartments as well as industrial properties because we use much lower leverage on hotels. And I think the second — is that helpful?

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Joel Dryer, (48)

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Oui That answers that question. I appreciate that, it's the shift in sectors. And then the other question was color on the GD — DG portfolio on growth and things of that nature.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (49)

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Dollar General is one of my favorite companies as you know. And they have an incredible business model, and it's one of the few retailers in the United States that not only is thriving, but it's expanding at a rapid pace. There are many technical reasons why DG is a wonderful credit for us to put on our balance sheet for the long term, fully signed brand-new properties with 15-year leases, many of the properties that we acquire are move — is moving a Dollar General that's been in place in an inline shopping center for 25 years, and now it's moving across the street to a stand-alone.

So they understand their market intimately at that point when they are moving across the street with a new store. And there are such small investments that they tend to trade at wide cap rates, which generate enormous returns. And the reason why is because the expenses that are associated with acquiring such a small asset, on a — the Dollar Generals cost $1.4 million, generally. And if you're going to buy one of them, you're going to get a very big legal bill and a whole lot of other builds from various reporting companies. However, if you're going to buy 100 of them, you're going to be getting some economies of scale. We actually acquire our Dollar Generals, where if we do close on the transaction, our expenses are paid for by the seller. So it's an extremely efficient business for us as long as you're comfortable with the credit, and we are.

Dollar General continues to expand and their same-store sales do great. Their customer is not necessarily Amazon Prime and is not necessarily getting things delivered to the house on a regular basis. So in many ways, Dollar General comes in behind Walmart, when Walmart closes sometimes. And while I wouldn't call that great real estate, I would tell you they become this general store of the small town that they're in. We probably buy 3 out of every 10 that we look at. And I want you to think that we're just waving in the corporate credit. Do we require a certain amount of people nearby. Many of their stores are in rural areas. We also try to acquire Dollar Generals, where we don't expect there to be much slippage in the inventory. And yes, it's just been — it's been a good program for us. We own presently 91 of them. And the other thing that I think Marc mentioned is we're beginning to refinance some of our triple-net properties, I know that we refinanced a few Walgreens recently, where we had been making 13%, 14% cash-on-cash returns. We're taking small position cash out, rates going down and the cash-on-cash return is now exceeding 20% going forward for the next 10 years.

So we like the business. We're very particular about it. We don't go in and buy them widespread with reckless abandon on any corporate credit, we actually look at the real estate. The typical Dollar General real estate box is about $140 a foot. And when you compare that to what a Walgreens or a CVS costs in some of these smaller towns, it really is a much safer play. That's assuming there is a default. I don't think it's going be — it would be painful. I wouldn't say it wouldn't lose money. But I don't think it would lose nearly as much money as a Walgreens that might close.

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Operator (50)

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That concludes our Q&A session. I'll return the call to Brian Harris, the company's Chief Executive Officer.

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Brian Richard Harris, Ladder Capital Corp – Founder, CEO & Director (51)

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D'accord Thanks, everybody, who listened to the call tonight. Very pleased with the third quarter. It's always a interesting time to talk to you at the end of the third quarter because after the fourth quarter, I don't get a chance to talk to you again for until around April or May. So I would just say that probably the flat yield curve, if it disappears, that will be very helpful. Rising rates is going to be a good thing, if that does occur. However, Ladder is built to perform in uprates or down-rate scenarios for everything that goes wrong when rates go down, something else goes right, we build it that way on purpose. And I think that we've had a very good year. And I think that competition has abated a little bit. I think it was very aggressive in the second quarter, and we are looking forward while — we do expect some volatility, and I'm not counting on all of that. But as we move into the first quarter, I think that we're going to go into 2020 with a very full back. And I look forward to also selling some real estate next year because some of our assets have matured at this point. We didn't have any real punch that was — the thing that punches our ROEs up into the low teens. But I do believe next year, we will.

So with that, I will say goodbye to you for the year, and thanks for your support.

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Operator (52)

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This concludes today's teleconference. You may disconnect your lines at this time, and have great day.