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rachat de crédits: Transcription modifiée de la téléconférence ou de la présentation des résultats de MRG.UN.TO le 31 octobre 2007 à 19h00 GMT -Simulation


Troisième trimestre de 2019: Appel des résultats de la fiducie de placement immobilier nord-américaine Morguard

MISSISSAUGA 3 novembre 2019 (Thomson StreetEvents) – Transcription du compte rendu de la téléconférence ou présentation du compte rendu du Fiducie de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard le jeudi 31 octobre 2019 à 19h00 (GMT)

* Christopher A. Newman

Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Vice-président, Opérations – États-Unis.

Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – président du conseil et chef de la direction

Valeurs mobilières Banque Laurentienne, inc., Service de recherche – analyste de Real Estate Investment Trust

Bon après-midi, Mesdames et Messieurs, et bienvenue aux résultats du troisième trimestre de la Conférence sur la Conférence de fiducie de placement immobilier en Amérique du Nord organisée par Morguard. (Instructions de l'opérateur) Cet appel est enregistré le jeudi 31 octobre 2019.

Et je souhaite maintenant donner la conférence à Rai Sahi, président et chef de la direction. S'il vous plaît continuer.

Kuldip Rai Sahi, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (2)

Merci Paul, veux-tu continuer et présenter tout le monde?

Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (3)

Oui Merci à tous pour votre participation à notre conférence téléphonique sur le troisième trimestre. Avec nous dans la pièce à côté de M. Sahi, je suis moi-même, Paul Miatello, vice-président principal du REIT. Nous avons Angela Sahi, première vice-présidente et responsable des activités canadiennes. Nous avons au téléphone John Talano, premier président, responsable des activités américaines. Nous avons Chris Newman, directeur financier.

Et donc je pense que pour commencer, nous allons laisser la parole à Chris pour quelques remarques liminaires.

Christopher A. Newman, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – chef des finances (4)

D'accord Merci Paul. Comme d'habitude, je ferai quelques commentaires sur la situation financière et le rendement de la FPI, puis je poserai des questions.

En ce qui concerne notre situation financière, la FPI a clôturé le troisième trimestre de 2019 avec un total de bilan de 3,1 milliards de dollars, contre 3 milliards en décembre 2018.

La FPI a clôturé le troisième trimestre de 2019 avec une trésorerie de 20,4 millions de dollars et une avance de 77,7 millions de dollars à Morguard Corporation aux termes de sa facilité de crédit renouvelable de 100 millions de dollars.

L’augmentation des liquidités est due en grande partie au produit net de 99,6 millions de dollars reçu de l’offre finalisée à la fin du mois d’août.

La FPI a clôturé le troisième trimestre de 2019 avec une dette à long terme de 1,1 milliard de dollars. Il n’ya eu aucune activité de refinancement au cours du trimestre. Cependant, le 1 er octobre, le FPI a refinancé 3 immeubles au Texas pour un montant de 109,3 millions de dollars à un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,24% et pour une période de 10 ans, générant un produit hypothécaire supplémentaire de 7,7 millions.

Les prêts arrivant à échéance avaient un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,21%. Au 30 septembre 2019, la durée moyenne totale pondérée jusqu'à la clôture de la FPI était de 5,1 ans, soit une diminution de 5,8 ans par rapport au 31 décembre 2018.

Le taux d'intérêt moyen pondéré de la FPI était de 3,49%. Aucun changement par rapport au 31 décembre 2018.

Le FPI continue de réduire son endettement global. Le ratio de la dette sur la valeur comptable brute de la FPI s'est amélioré, passant de 47,9% au 31 décembre 2018 à 44% le 30 septembre 2019.

Au 30 septembre 2019, MRG affichait une valeur intrinsèque IFRS légèrement supérieure à 26 USD par part, comparé au prix du marché actuel d'environ 19,20 USD, ce qui représente toujours un point d'entrée attractif pour les investisseurs.

Et concernant le compte de résultat. Perte nette de 1,4 million de dollars pour la période de trois mois terminée le 30 septembre 2019, comparativement à un bénéfice net de 25 millions de dollars en 2018. Cette variation est principalement attribuable aux éléments hors caisse, principalement en raison de la perte plus élevée de la juste valeur à la juste valeur. les parts de société en commandite de catégorie B et une diminution du profit sur la juste valeur des biens immobiliers. Et une augmentation des intérêts débiteurs, partiellement compensée par une augmentation des gains de change et des autres revenus.

Le résultat opérationnel net de 38 millions $ pour les 3 mois clos le 30 septembre 2019 a diminué de 0,2 million $, ou 0,4%, par rapport à 2018. Le NOI proportionnel proportionnel au Canada a augmenté de 0,4 million $, ou 3,4 aux États-Unis ont augmenté de 0,1 million USD ou 0,5% par rapport à 2018.

Les intérêts débiteurs ont augmenté de 1,2 million USD pour le trimestre clos le 30 septembre 2019 par rapport à 2018. Et en excluant les ajustements de juste valeur hors trésorerie, les intérêts débiteurs ont diminué de 0,4 million USD, principalement en raison de la vente de 5 Louisiane. propriété au premier semestre 2019.

La performance du FPI au troisième trimestre s'est traduite par une augmentation des flux de trésorerie liés aux opérations financiers de 0,6 million de dollars, ou 4,1%, pour atteindre 16,1 millions de dollars, comparativement à 15,5 millions de dollars en 2018.

Sur une unité, les flux de trésorerie liés aux opérations se sont établis à 0,31 USD par unité pour la période de trois mois se terminant le 30 septembre 2019, contre 0,30 USD par unité en 2018. La vente des 5 immeubles louisianais a eu un impact négatif de 0 USD, 01 sur FFO.

En outre, l’émission de parts au cours du troisième trimestre de 2019 a eu un effet négatif de 0,005 USD par part pour la période de trois mois se terminant le 30 septembre 2019. L’effet comprend la dilution de parts supplémentaires de l’offre compensée par un revenu d’intérêt d’environ un mois avec le produit de l'installation de Morguard.

Le ratio de décaissement du FPA de la FPI était de 55,6% pour la période de trois mois terminée le 30 septembre 2019, un niveau très conservateur qui permet une rétention de trésorerie importante.

En outre, le FPI a annoncé une augmentation annuelle des prestations en espèces annuelles de 0,02 $ par part, soit une augmentation de 2,94%. Cela porte les distributions annuelles à 0,70 $ par part par rapport au niveau actuel de 0,68 $ par part.

Sur le plan opérationnel, le FPI a connu un trimestre prospère avec des loyers mensuels moyens atteignant 1 417 $ au Canada, ce qui reflète la qualité de notre portefeuille canadien, ce qui se traduit par une augmentation globale des loyers de 4,3% par rapport à 2018.

Au cours des neuf mois se terminant le 30 septembre, le portefeuille canadien a représenté 11,9% du nombre total de suites au Canada et une croissance moyenne de 16,8% des ventes de suites. Aux États-Unis, AMR avec le même bien a augmenté de 3,7%, avec un loyer mensuel moyen de 1 300 USD à 1 340 USD à la fin du troisième trimestre de 2019, contre 1 292 USD à la fin du troisième trimestre de 2018. .

Le FPI continue d'afficher un fort taux d'occupation, le Canada terminant le troisième trimestre de 2019 à 99,4%, contre 99,5% un an plus tôt. Aux États-Unis, l'occupation du même bien immobilier continue de s'améliorer par rapport à l'année dernière, le taux d'occupation étant passé de 94,7% en 2018 à 94,4%.

Au cours de l’année, le total des investissements dans les FPI s’est élevé à 19 millions de dollars, y compris les projets communs, les améliorations des ventes et des suites, ainsi que les projets d’initiative énergétique. En outre, le FPI a engagé des coûts de développement de 4,6 millions de dollars chez Joséphine en 1643, dont la direction s’attend à ce que les projets soient terminés au cours du premier semestre de 2020.

Et maintenant, je veux le renvoyer au modérateur pour toute question.

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Questions et réponses

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Opérateur (1)

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(Instructions pour l'opérateur) Votre première question vient de Stephan Boire de Echelon Wealth Partners.

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (2)

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En ce qui concerne Josephine, nous avons remarqué que vous avez reporté le début du bail au premier semestre de l’année prochaine. Je me demandais si vous pouviez nous donner quelque chose – un peu de couleur à ce sujet.

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Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (3)

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Sans aucun doute. Oui John, pouvez-vous donner quelques informations?

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John Talano, Morguard – Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (4)

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Sans aucun doute. Nous avons des retards de pluie à la Nouvelle-Orléans qui ont retiré la partie la plus extérieure du projet. Ils ont remplacé les fenêtres et le revêtement de façade. Donc, cela nous a également arrêté là. Mais nous avons commencé avec la partie intérieure de la rénovation. De plus, nous avons ajouté un certain nombre de nouvelles fonctionnalités au bâtiment, au centre de remise en forme plus grand, à la salle de club, etc., car la croissance des loyers à la Nouvelle-Orléans a été plus élevée que prévu. Nous contribuons donc également à la rénovation majeure des unités. Nous effectuons donc le remplacement complet des armoires dans les cuisines au lieu des remplacements de portes et nous utilisons des appareils améliorés, plus de sols et d'autres choses du même genre. Donc, cette partie était définitivement un choix parce que nous la considérions comme opportuniste.

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (5)

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Tourner à droite Et dans ce sens, j'ai commencé à vous demander quel genre de revenus vous espériez dans ce projet, mais je suppose que, avec tous ces changements, les revenus ont dû être influencés. Espérons que les résultats soient positifs, mais pouvez-vous nous dire quel rendement attendez-vous de ces ajustements une fois qu'ils seront entièrement loués?

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John Talano, Morguard – Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (6)

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Pas moi – qu'est-ce que c'était?

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (7)

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Une fois entièrement loué? Désolé de vous déranger.

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John Talano, Morguard Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (8)

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Tourner à droite Je ne l'ai pas sous les yeux aujourd'hui, mais c'était certainement précieux et positif par rapport à ce que nous avions projeté à l'origine.

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (9)

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D'accord D'accord Et en ce qui concerne votre stratégie d’acquisition, pouvez-vous nous dire quels sont vos marchés cibles à l’heure actuelle? Et quel type de taux de capitalisation envisagez-vous en ce moment?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (10)

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C'est Rai Sahi. Je peux commenter à ce sujet. Nous ne nous concentrons pas réellement sur le taux de capitalisation, en fonction de ce qui est disponible sur le marché à un moment donné. Nous nous concentrons sur le marché dans lequel nous nous trouvons. Nous nous concentrons sur Chicago, la Floride, le Texas et Washington, où se trouve le produit. Nous essayons d'être où nous sommes déjà.

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (11)

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D'accord D'accord Et je pense que c'était un peu hors de question l'année dernière, mais envisagez-vous de vendre au Canada, en particulier en Ontario? Ou quel serait le seuil que vous envisageriez sérieusement de vendre?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (12)

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Tout d’abord, le FPI n’est pas – ce n’est pas nécessairement notre souhait de penser à vendre, simplement parce que c’est une valeur optimale, en effet – vous ne pouvez pas simplement spécifier et voir que nous allons vendre à temps et vendre quelque chose et acheter. Notre objectif continue de développer le portefeuille. Et essayez de savoir s’il faut un certain nombre de mises à jour et que tout du portefeuille existant. Nous n'avons pas l'intention de vendre quoi que ce soit à ce stade.

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Stephan Boire, Echelon Wealth Partners Inc., Division de la recherche – Analyste (13)

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Ok ok ok. Donc, ce n'est pas vraiment une réallocation de portefeuille ou une diversification hors du Canada ou quelque chose comme ça? C'est – vous voulez juste développer le portefeuille.

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (14)

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Nous aimons aussi grandir au Canada. Nous n'essayons pas de nous diversifier à l'extérieur du Canada. Nous ne trouvons rien qui puisse grandir à ce stade, même si nous continuons à le regarder. Donc, ce n'est pas nous – puisque nous sommes une entreprise basée au Canada, nous aimerions en avoir davantage au Canada.

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Opérateur (15)

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Votre prochaine question est de Lorne Kalmar, de TD.

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Lorne Kalmar, chercheur en valeurs mobilières TD – Associé (16)

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Peut-être une suite à la question précédente sur la diversification. Qu'en est-il du Canada? Y a-t-il d'autres villes que vous allez regarder?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (17)

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Eh bien, nous sommes clairs dans plusieurs villes. Nous sommes à Toronto le plus. Nous sommes à Ottawa. Nous sommes dans le nord-ouest. Donc, nous continuons à regarder. Nous verrons donc – je ne pense pas que nous ayons quelque chose à Vancouver. Je pense – ce n'est pas ça – parce que c'est trop cher là-bas. Encore une fois, comme je l’ai dit précédemment, nous essaierions de faire – nous essayons de faire les choses où nous sommes déjà, de sorte – y compris l’Alberta, Ottawa ou Toronto.

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Lorne Kalmar, chercheur en valeurs mobilières TD – Associé (18)

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Tourner à droite Et alors seulement au moment des acquisitions après l’offre d’actions, quand espérez-vous que tous ces produits seront utilisés?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (19)

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Je pense que nous travaillons sur quelque chose que nous pourrions espérer faire au cours du prochain trimestre, alors que nous devrions pouvoir l’utiliser.

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Lorne Kalmar, chercheur en valeurs mobilières TD – Associé (20)

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D'accord Super bien. Et puis dans – pas que 17% des ascenseurs en virage ne sont pas géniaux en Ontario, mais certains collègues ont mis en place des programmes de rénovation de suites et ont des ascenseurs beaucoup plus hauts. Est-ce quelque chose que vous avez spécifiquement pensé dans la région du Grand Toronto?

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Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (21)

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Nous travaillons à tour de rôle, mais de manière sélective. Je veux dire quelque chose à ce sujet, et encore une fois, c'est juste – le processus est au cas par cas. Donc, comme la moyenne pondérée de 17% des choses que nous gérons et rénovons et – mais aussi des choses que nous voulons simplement obtenir pour les louer le plus rapidement possible.

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Lorne Kalmar, chercheur en valeurs mobilières TD – Associé (22)

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D'accord Et pour finir, pouvez-vous maintenant donner l’occupation dans le portefeuille américain par rapport à? Est-il plus élevé que la fin du trimestre ou?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (23)

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John

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John Talano, Morguard Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (24)

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C'est un peu – oui, nous en sommes aujourd'hui à un peu moins de 95% – 94,9%. Nous sommes donc exactement où nous étions l'année dernière en termes d'occupation et les tendances sont très similaires à celles observées l'année dernière.

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Opérateur (25)

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Votre prochaine question est de Harry Chernoff de Pathfinder.

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Harry Chernoff, (26)

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J'ai une question à propos de l'analyse comparative. Lorsque vous comparez votre performance opérationnelle à celle de vos collègues, quel est ce groupe de pairs? Quels sont les autres FPI dans ce groupe de pairs?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (27)

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Eh bien, je ne suis pas sûr si nous nous comparons à nos collègues. Nous examinons les collègues. Nous nous concentrons sur nos propres ressources. Chaque actif est unique à son emplacement. Nous ne perdons donc pas beaucoup de temps à nous inquiéter de ce que fait la concurrence. Nous nous concentrons sur les actifs que nous avons. Nous connaissons l'emplacement, nous connaissons le marché. Cette organisation n'a pas pour politique de se préoccuper de ce que font les autres. Nous sommes conscients de ce qu'ils font, alors ce n'est pas notre stratégie.

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Harry Chernoff, (28)

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D'accord Une deuxième question Pouvons-nous nous attendre à ce que la part de la marge du bénéfice net augmente au fur et à mesure que vous avancez – les anciennes propriétés se vendent comme en Louisiane, en Alabama? Ou est-ce que 53%, 54% est la tendance à long terme?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (29)

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Encore une fois, ce n'est pas quelque chose que nous voulons comparer. Les actifs que nous voulions vendre sont en vente et nous ne les utiliserons pas nécessairement comme nous les avons vendus. C'est un peu dépendant de la disponibilité et tout ça. Ce n'est pas que nous essayons – nous essayons d'être efficaces. Et ce qui est vendu est parti et prêt. Nous voulions simplement voir ce qui est disponible et où nous pouvons simplement l'utiliser. Le rendement dépend du financement, du taux et de tout le reste. Il n'y a rien de simple.

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Harry Chernoff, (30)

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D'accord Eh bien, laissez-moi ignorer la partie sur la vente. Un NOI proportionnel de 53% à 54% est-il une bonne estimation de votre tendance à long terme? Ou est-ce que ça monte ou descend?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (31)

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Tout dépend où nous sommes, que nous soyons en Floride, à Toronto ou à Chicago. Chaque marché est différent. Nous examinons donc chaque situation sans nous préoccuper des moyennes ici et là. Nous l'implémentons là où nous recherchons la disponibilité. Cela dépend beaucoup de la disponibilité. Donc, chaque décision est prise sur cette base, pas nécessairement comparée à ce que nous avons vendu ou à ce que nous n’avons pas fait.

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Opérateur (32)

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(Instructions pour l'opérateur) Et la prochaine question est de Yash Sankpal de la Banque Laurentienne.

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Yashwant Sankpal, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, inc., Service de recherche – analyste du Fonds de placement immobilier (33)

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Juste au sujet de l’augmentation de votre distribution, je me demande quel était le processus de réflexion derrière cela? Et est-ce lié à votre récente vente d'actifs, comme devoir payer une certaine partie de ce chiffre d'affaires?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (34)

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Vas-y Paul?

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Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (35)

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Oui Je vais donc répondre à la deuxième partie en premier. La récente vente d'actifs a bien sûr eu lieu aux États-Unis, en Louisiane. Notre structure est donc que nous sommes une FPI conforme au Canada et un groupe d’entités payant effectivement des impôts aux États-Unis. Nous ne payons donc pas d’impôts aux États-Unis car nous subissons une perte imposable. Donc, tous les revenus qui auraient été générés par cette vente d’actifs, nous n’avions pas à payer d’impôts.

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Yashwant Sankpal, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, inc., Division de la recherche – analyste du fonds de placement immobilier (36)

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Compris. Et dans le domaine de l’acquisition, je suis sûr que vous recherchez et que vous avez certains critères. J'essaie simplement de comprendre quel paramètre spécifique de vos critères n'est toujours pas respecté sur le marché si vous examinez différents marchés et actifs? Parce que vous avez amassé des fonds il y a quelques mois. Donc j'essaie juste de comprendre votre processus de réflexion?

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Kuldip Rai Sahi, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Président du conseil et chef de la direction (37)

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Eh bien, c'est encore Rai Sahi. Ce n'est pas un processus de pensée. Comme je l'ai déjà dit, je vais me répéter. Nous avons – nous avons mobilisé un certain capital et nous le déploierons en fonction de la première place disponible sur le marché ou même du marché sur lequel nous ne sommes peut-être pas. Nous ne passons donc pas beaucoup de temps à comparer ceci ou cela. Chaque acquisition est basée sur ses propres mérites et dépend de l’endroit où elle se trouve. Donc, ce n’est vraiment pas le cas – comme je l’ai déjà dit, nous préférons toujours essayer d’acheter où nous en sommes et où nous en étions. Et cela semble venir davantage des États-Unis, et donc vous – et je ne peux pas en dire plus.

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Yashwant Sankpal, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, inc., Service de recherche – analyste du Fonds de placement immobilier (38)

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D'accord Et seulement sur le marché américain en général en ce qui concerne l'environnement de la location et la nouvelle offre, que voyez-vous sur vos marchés? Je vois que les incitations ont légèrement augmenté ce trimestre. Alors peut-être que vous pouvez ajouter plus de couleur là-bas?

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Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (39)

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John, pouvez-vous aider avec cette question?

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John Talano, Morguard Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (40)

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Sans aucun doute. Nous voyons encore des offres de cycles de développement sur les principaux marchés tels que Chicago et D.C., Dallas également. Mais nous voyons aussi cette offre pour cette fenêtre de cycle de construction. Nous avons donc pu le faire – notre offre a suivi la demande et nous avons pu continuer à augmenter nos tarifs. Mais nous constatons que l'offre – la nouvelle offre est en train de diminuer dans bon nombre de ces marchés. Nous nous attendons donc à ce que cela continue à s'améliorer avec le temps.

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Yashwant Sankpal, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, inc., Service de recherche – analyste du Fonds de placement immobilier (41)

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Et pensez-vous que votre occupation du portefeuille américain en fin d’année sera ici ou sera meilleure que ce qu’elle est maintenant?

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John Talano, Morguard Fonds de placement immobilier résidentiel nord-américain – Vice-président, Opérations – États-Unis (42)

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Je dirais que nous sommes exactement dans la même situation que l'année dernière. Et si nous sommes sur la bonne voie, nous courons à environ 6% – au cours des deux prochains mois, nous aurons environ 6%, 6,5% ou presque 7% du portefeuille. Et il est clair que beaucoup moins de gens se déplacent en hiver lorsque vous parlez de Thanksgiving et des vacances. Nous devrions donc être dans une position similaire à celle de l'année dernière.

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Opérateur (43)

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Merci Il n'y a pas d'autres questions. Tu peux continuer.

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Paul Miatello, Fonds d'investissement immobilier résidentiel nord-américain Morguard – Premier vice-président (44)

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D'accord Merci à tous pour votre participation à la conférence téléphonique d'aujourd'hui. Nous avons hâte de vous voir au prochain trimestre. Merci

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Opérateur (45)

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Mesdames et Messieurs, ceci complète votre appel pour aujourd'hui. Nous vous remercions de votre participation et vous demandons de déconnecter vos lignes.