Rachat De Credit

rachat de crédits: Transcription modifiée de la téléconférence ou présentation sur les gains de IPO-KOJAMO.HE du 6 au 19 novembre de 8h00 à GMT -Simulation


HELSINKI, 7 novembre 2019 (Thomson StreetEvents) – Transcription de la conférence ou présentation de Kojamo Oyj Profit, éditée le mercredi 6 novembre 2019 à 8h00 GMT

Bonjour, Mesdames et Messieurs, et bienvenue à la conférence de presse de Kojamo, qui se tiendra de janvier à septembre 2019. Je m'appelle Maija Hongas et je suis responsable des relations avec les investisseurs ici à Kojamo. Et les présentateurs d'aujourd'hui sont la PDG, Jani Nieminen; et Erik Hjelt, CFO. Après la présentation, nous avons le temps de poser des questions. Et nous prenons d’abord les questions de la salle de réunion, puis de la ligne téléphonique de réunion. Vous pouvez également poser des questions via la fonction de discussion Webcast.

Mais commençons. S'il vous plaît, Jani, la scène est à vous.

Oui Tout d’abord, bonjour à tous et je suis heureux de donner une idée de ce que fait Kojamo. Aujourd'hui, comme d'habitude, nous allons traiter du résumé des 9 premiers mois. Ensuite, notre directeur financier, Erik Hjelt, fournira des informations sur les chiffres réels; et puis nous avons quelques spécifications concernant les perspectives pour cette année. Et bien sûr, en ce qui le concerne, il est bon de noter que cette année correspond vraiment à nos attentes et que notre solide performance opérationnelle est clairement visible dans tous les indicateurs de performance clés. Et d’autre part, nous avons vraiment réussi à créer plus de pipeline pour le futur. Il y a une augmentation du pipeline pour les nouveaux projets de construction.

Si vous regardez le résumé. L’environnement général des affaires reste donc positif pour nous. Et bien sûr, l'urbanisation est le facteur le plus important qui crée la demande de nouveaux immeubles locatifs. Selon les dernières estimations de Statistique Finlande, toutes les régions dans lesquelles nous sommes actifs, à savoir les centres de croissance en Finlande, devraient connaître une croissance d’ici 2030, ce qui créera une forte demande de logements neufs dans ces régions. Bien entendu, la région d’Helsinki, la région principale, connaît la croissance la plus rapide et la plus importante, devenant le plus grand gagnant. Mais tous nos domaines d’intervention devraient croître. Et cela crée naturellement une demande pour de nouveaux immeubles locatifs.

Je suppose que ce que nous voyons sur le marché est une estimation légèrement inférieure en ce qui concerne le nombre de nouveaux permis de construire. Il semble que le volume des bâtiments revienne au niveau dit normal et se concentre sur les centres de croissance. L'augmentation des coûts de construction semble se stabiliser, comme nous le prévoyons. Et il semble y avoir une augmentation constante des prix des logements et des loyers ici dans la région de la capitale. Et j’estime que, du fait de quelques changements mineurs sur le marché, nous nous attendons à ce que les entreprises de construction nous livrent certains projets au cours des 12 prochains mois. Donc – et ce sera un ajout à notre pipeline pour les nouveaux projets de construction.

Aucun changement majeur ici. Bien entendu, il y a toujours une forte demande pour que le nombre de petits ménages ici en Finlande augmente constamment, en particulier le nombre de ménages d'une personne, ce qui crée une forte demande pour des appartements plus petits. Et nous voyons aussi que de plus en plus de personnes qui peuvent acheter l'appartement, en particulier les Millennials, choisissent de ne pas acheter leur propre appartement et choisissent de louer l'appartement. Et maintenant, il est important de savoir comment nous pouvons vivre facilement et sans effort, car il semble que les valeurs des personnes en matière de propriété changent considérablement. Ils voulaient la liberté et la vie facile et sans effort. À mesure que l'urbanisation se poursuit, il est évident dans toutes les figures que le nombre de ménages vivant dans des appartements en location augmente dans toutes les grandes villes. Si on compare les chiffres de 2018 à 2017, on constate qu'il y a toujours une augmentation dans toutes les grandes villes, à Helsinki, et un changement encore plus important à Turku et à Tampere. Dans ces trois grandes villes, près de la moitié des ménages vivent dans des appartements en location. Et cette partie semble augmenter tout le temps.

Sur le plan opérationnel, une très bonne année, pas de surprises. Nous avons atteint une croissance rentable dans notre stratégie. Le chiffre d'affaires total a augmenté de 4,7%. D'autre part, les revenus locatifs nets atteignent 7,6% et nous enregistrons une croissance à périmètre constant de 2,8%. Et si on compare cela avec l'année dernière, il était de 2%. Nous avons donc pu créer une bonne croissance à périmètre constant tout en améliorant le taux d'occupation. Le FFO se porte toujours très bien par rapport à l’année dernière, mais il ne faut bien sûr pas oublier qu’il s’agit d’une combinaison de revenus locatifs nets en augmentation et que, par ailleurs, les impôts versés ont légèrement augmenté l’an dernier.

Cela a donc un impact qui se stabilise vers la fin de l'année. Selon notre stratégie, la juste valeur des immeubles de placement a été en mesure d’investir et de croître aujourd’hui de 5,4 milliards d’euros et l’investissement brut de 175,6 millions d’euros. Ce sont en fait les investissements liés aux nouveaux projets de construction et aux investissements de modernisation, nous investirons davantage. Nous n'avons pas encore acheté de gros portefeuille. Seulement 117 appartements. Mais nous avons investi dans de nouveaux projets de développement et de modernisation.

Bénéfice, excluant les corrections de valeur, de 7 à 5% supérieur à l’année précédente. Donc, une performance opérationnelle vraiment forte. Et le bénéfice avant impôt, bien qu’il y ait bien sûr également une grande variation positive de la juste valeur cette année, mais elle était encore plus importante il ya un an. Aujourd'hui, 68% de la valeur de nos actifs se trouve dans la région d'Helsinki. Si nous combinons Helsinki avec Turku et Tampere, nous en avons plus de 83,5% aujourd'hui.

La dernière fois que nous avons parlé du taux d’occupation financier dans différentes zones, il est bon d’ajouter une couleur pour indiquer que nous avons pu augmenter le taux d’occupation dans toutes les zones à l’exception de Lahti – Lahti et que les chiffres sont à peu près les mêmes. fois. Aujourd'hui, le chiffre général est de 97,1%. Donc, une bonne amélioration au troisième trimestre, et nous sommes satisfaits de ce chiffre, car nous combinons bien sûr toujours le taux d’occupation financier avec notre capacité à créer une croissance comparable.

Nous avons actuellement environ 1200 appartements en construction. Et parmi eux, 95% ici dans la région d'Helsinki. Et nous avons été vraiment satisfaits de notre processus d’appel d’offres inversé, qui a abouti à deux accords et qui permettra de créer plus de 900 nouveaux appartements ici, dans la région d’Helsinki. Et bien sûr, tous ces projets ne sont pas visibles dans nos chiffres sur le nombre d'appartements en construction. Mais cela crée un pipeline vraiment solide pour notre croissance et nous sommes en mesure de combiner différentes sources pour notre croissance. Donc, construire de nouveaux appartements, convertir des immeubles en appartements, acheter des portefeuilles. Nous utilisons donc toujours plusieurs sources.

Nous pensons qu'il est important de créer de la valeur ajoutée pour les clients et de créer une expérience client de grande qualité. Le client apprécie une vie simple et sans effort, et notre mission est de créer une meilleure vie en ville. Nous continuerons de nous concentrer sur la manière de créer de meilleurs services, qu'il s'agisse de services numériques ou de services d'accès facile. D'autre part, de nouveaux types de services liés à la vie dans le bâtiment, tels que peut-être un service de promenade pour chiens, que nous lançons actuellement, mais de nombreux types de services. Et de nos jours, de très nombreuses personnes utilisent ces services. Et je suis vraiment heureux que nous recevions un nouveau CDO, c'est Katri Harra-Salonen à partir de janvier. Fort de son expérience, je pense que nous avons encore plus confiance dans l’offre de nouveaux types de services numériques.

Bien entendu, la boutique en ligne Lumo joue aujourd'hui un rôle important dans notre entreprise. Aujourd'hui, plus de 14 000 accords ont été passés via la boutique en ligne Lumo. La moitié de tous les nouveaux clients proviennent aujourd'hui de la boutique en ligne de la région d'Helsinki. En fait, plus de 60% des nouveaux locataires utilisent la boutique en ligne. Nous sommes donc toujours dans une phase de croissance en ce qui concerne ces services numérisés et nous savons comment vous pouvez obtenir l'appartement facilement et sans effort, de sorte que vous pouvez louer l'appartement 24×7 par exemple avec votre téléphone portable. Et les gens semblent apprécier ce genre de service. Et nous ne devons pas oublier qu'une grande partie de la demande de maisons neuves provient du fait que les gens se déplacent vers les plus grands centres de croissance en Finlande. Et maintenant, nous offrons un accès facile à l’appartement, qui n’a pas à se déplacer pour voir l’appartement, répondez à toutes les demandes, il vous suffit de le louer via la boutique en ligne.

Pour donner un peu de couleur à ce qui se passe avec les 1200 appartements actuellement en construction, il n’ya qu’un seul projet situé en dehors de la région d’Helsinki, à Turku. Donc, l'un des plus grands centres de croissance en Finlande. Nous nous développons donc là où la demande est la plus grande. Et comme je l’ai dit, nous espérons également trouver de nouveaux projets. Certains nouveaux projets peuvent provenir d’entreprises de construction et même être prêts l’année prochaine. Un bon exemple est que l’accord avec SRV et Hausia a déjà livré 2 projets cette année. Nous estimons donc qu'il s'agit d'un pipeline en cours, et nous ajoutons maintenant plus de 900 appartements avec ces 2 correspondances. Il est important de noter qu'ils sont très bien situés le long des transports en commun, du métro, des gares et qu'il répond assez bien à la demande. Il ne faut pas oublier que la taille moyenne du portefeuille est d'environ 45 mètres carrés.

Je laisserais maintenant Erik Hjelt vous donner des couleurs plus profondes en ce qui concerne les chiffres. S'il te plaît, Erik?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur financier et vice-président directeur (3)

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Merci Jani et bonjour à tous, également de mon côté. Nos chiffres ont donc été solides et le chiffre d’affaires total a augmenté de 4,7%. Et puis, le principal moteur de cette croissance a été une croissance à périmètre constant de 2,8% et de 2,4% due à la hausse des loyers et à 0,4% de l'amélioration du taux d'occupation. La contribution la plus importante à la croissance du chiffre d’affaires a été réalisée dans les appartements achevés, à savoir 7,9 millions d’euros. Bien entendu, cela s'applique également aux appartements achevés cette année et après le troisième trimestre de l'année dernière. Le bénéfice avant impôts, si nous excluons d’abord une variation de la juste valeur des immeubles de placement, a augmenté de 7,5%, soit de 8,3 millions d’Euros, et l’apport le plus important, la croissance des revenus locatifs nets de 31 à 3,2 millions d’euros. Les frais de VA & A sont égaux, et par conséquent les coûts financiers sont négatifs à hauteur de 4,3 millions d’euros. Et il y a 3,3 millions d’euros, une variation de la juste valeur des dérivés de taux d’intérêt. Nous appliquons (c’est) la comptabilité, mais le compte de profits et pertes aura également un impact moins important. Et il est bien sûr bon de savoir que IFRS 16 a eu un effet négatif de 1,8 million EUR sur les coûts financiers, mais bien sûr un effet positif sur les coûts de maintenance.

Examinons ensuite la variation de la juste valeur des immeubles de placement, à hauteur de 71 millions d’euros. C'est un montant sain, mais légèrement inférieur à celui de la période correspondante. Par conséquent, la variation du résultat avant impôt, y compris la variation de la juste valeur des immeubles de placement, est quelque peu négative. La majeure partie de cette variation de la juste valeur au troisième trimestre est imputable à la variation des prix du marché, seule une petite partie provient des restrictions finales. Ainsi, au cours du quatrième trimestre, la part et la restriction seront beaucoup plus importantes que lors des trimestres précédents cette année.

Les revenus locatifs nets ont augmenté de 7,6%. Alors ça grandit. Le revenu locatif net croît plus vite que le chiffre d'affaires, ce qui porte notre marge de revenu locatif net à 60 – 6,8% en cumul annuel. Et la marge était encore plus élevée au troisième trimestre. Les coûts de maintenance ont augmenté de 1,4 million EUR, soit une augmentation des coûts de maintenance de 2,1%. Deux raisons à cela, une augmentation de 0,9 million EUR, principalement au cours des trois premiers mois de cette année; et, par la suite, la taxe foncière a augmenté de 0,6 million d’euros. Réparations, 2 millions d’euros de moins que la période correspondante. C'est 7,7%, moins, nous avons réalisé des économies, plusieurs projets ont été reportés.

Ensuite, les ressources des opérations ont augmenté de près de 30%. Il est bon de noter qu'au cours de la période correspondante du premier trimestre de l'année dernière, nous avons payé 13,5 millions d'EUR d'impôts en espèces en raison de la vente d'un portefeuille substantiel. Le chiffre de cette année, au quatrième trimestre, nous avons comptabilisé 4,4 millions d’euros d’impôts en espèces, en raison de la vente réalisée au cours du trimestre. La croissance des revenus locatifs nets de 13,2 millions d’euros a également contribué à la croissance des flux de trésorerie liés aux opérations. Et nous avons légèrement réduit la portée en ce qui concerne l'orientation des flux de trésorerie liés aux opérations cette année. Et le centre de ces directives est basé sur des hypothèses selon lesquelles les conditions météorologiques seront moyennes pour le reste de cette année et que les réparations seront à un niveau élevé – un niveau supérieur à celui de la période correspondante, ainsi qu'au début de cette année.

Taux d'occupation, amélioration là-bas. Donc, une amélioration de 0,3% par rapport à l’année dernière et de 0,2% par rapport au premier semestre, de sorte que la croissance a été saine et que notre chiffre d’affaires est resté proche de son niveau précédent.

Investissement brut, 175 millions d’euros. Les investissements de développement s'élèvent à 123,8 millions d'euros. Et acquisitions, 30,2 millions d’euros et investissements de modernisation, 21,6 millions d’euros. Et nous avons acquis 117 appartements, 710 appartements achevés à ce jour et 3 appartements ont été démolis ou (modifiés). Quant au désinvestissement, nous avons finalisé le désinvestissement de 482 appartements au prix de 24,3 millions d’euros.

Les investissements et les réparations pour la modernisation augmentent de 10%, un niveau supérieur à celui de la période correspondante, et nous estimons qu’il se situe entre 60 et 68 millions EUR tout au long de l’année, selon que le processus prend 1 ou 2 commence maintenant ou pas à la fin de cette année.

La valeur des immeubles de placement a augmenté conformément à la stratégie. Et ici aussi, il est bon de savoir que nous avons annoncé l'ampleur de l'impact des modifications des techniques d'évaluation vendredi dernier. Et ceci parce que, bien sûr, l’application de l’ancienne technique d’évaluation a été préparée. Et les immeubles de placement à la juste valeur, en hausse de (légèrement plus de 280 millions d’EUR sur une base annuelle; 60 millions d’EUR en contribution à la norme IFRS 16; variations des immeubles de placement à la juste valeur, 71 M EUR de cessions, 24,3 EUR millions.

Sur le côté droit de cette page, nous voyons le nombre d'appartements pour chaque technique d'évaluation que nous appliquons actuellement. Le changement de technique d'évaluation qui entrera en vigueur à la fin de cette année aura des conséquences pour les appartements actuellement évalués selon la technique d'évaluation transactionnelle et la technique d'évaluation basée sur les revenus. Bien entendu, ces appartements ayant ensemble un impact, nous changeons la technique de valorisation en technique de valorisation basée sur le retour. Nous estimons qu'indépendamment de ce changement de technique d'évaluation, l'augmentation des valeurs et des limites se situera depuis dans la même fourchette que celle précédemment estimée, à savoir entre 250 et 300 millions d'euros.

Notre pipeline, dans la partie supérieure de cette page, montre ce que nous avons actuellement dans notre bilan, les parcelles (terrains purs existants) où nous avons un potentiel de 1200 appartements, ainsi que les bâtiments résidentiels existants, l’idée est de les démolir et de les démolir. construisons-en un nouveau, 700 appartements, il y a actuellement 300 appartements. L’effet net sera donc de 400 appartements. Et puis la conversion est d'environ 1200 appartements, et la plus grande partie est de loin l'affaire Metropolia. Ils sont en phase de raisonnement, pas de nouvelles là-bas. Mais il semble que cela fait un moment que nous ayons introduit le nouveau plan de zonage, mais cela se fait lentement mais sûrement. Et nous sommes très heureux de le commencer lorsque le zonage aura été mis en place. Cette partie inférieure de cette photo, si vous voulez, sont des éléments hors bilan. Ce montant de 236,3 millions d’euros, qui fournit environ 1 003 appartements au portefeuille SRV, au portefeuille Hausia et à d’autres biens immobiliers. Il est bon de savoir que 99% de ce pipeline se trouve dans la région d'Helsinki. C'est donc très bien situé, compte tenu de la stratégie de l'entreprise.

Ratio de partage et prêt / valeur. Nous visons un ratio d’actions supérieur à 40% et un ratio prêt / valeur inférieur à 50%, et nous sommes tout à fait en ligne avec ces objectifs. La valeur liquidative EPRA par action s’est améliorée ainsi que les capitaux propres par action. Et puis juste un commentaire que ceci est bien sûr basé sur l'ancienne technique d'évaluation, si vous voulez.

Notre structure de capital. Aucune excitation là-bas. C'est pourquoi nous avons conclu un nouvel arrangement pour le portefeuille, le marché obligataire, la moitié des banques scandinaves et le marché local du papier commercial. Nous avons un programme de papier commercial de 250 millions d’euros et actuellement de 50 millions d’euros et une ligne de crédit de 300 millions d’euros. Chiffres clés financiers inchangés, si vous le souhaitez, taux d'intérêt moyen de 1,8%, y compris les coûts des dérivés, et nous semblons plutôt prudents. Le ratio de couverture à la fin du troisième trimestre était de 90%.

Et il n'y aura pas de refinancement majeur dans les 2 ou 3 prochaines années. Et enfin, le changement de technique d'évaluation. Vendredi dernier, nous avons annoncé une fourchette pour l'impact de ce changement. Nous avons bien sûr préparé nos propres calculs, puis discuté avec Jones Lang LaSalle, qui a été nommé partenaire et qui enregistre l'évaluation. Il fournira un rapport externe à valeur ajoutée lorsque nous commencerons à appliquer cette nouvelle technique d'évaluation. Et nous estimons que l’impact du changement de technique d’évaluation à la fin du troisième trimestre sera compris entre 760 et 840 millions d’euros.

Si nous prenons le centre de cette fourchette, donc cela englobe à peu près la marge, un impact de 5% sur le ratio des fonds propres, un impact positif et environ 7% de l’effet à périmètre constant, un impact positif également.

Et maintenant, revenons à Jani.

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (4)

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Oui, Erik Oui, il est facile de dire que nous progressons bien dans la réalisation de nos objectifs stratégiques. La stratégie était toujours une combinaison de différents aspects. Il y a donc un objectif de croissance d'une entreprise de 6 milliards d'euros d'ici à la fin de 2021 et d'environ 38 000 appartements. Et l’histoire derrière cela est que nous voulons construire environ 1 000 nouveaux appartements par an. Le pipeline est en réalité très solide et peut déjà être présent, mais nous continuerons à travailler. Nous avons dit que l'autre partie est que nous achetons en moyenne 500 appartements sur le marché. En fait, nous avons acheté plus de 1 000 unités sur le marché l'an dernier. Nous étions donc en avance sur la stratégie. Ainsi, bien que nous n’ayions acheté que plus d’un peu plus de 100 appartements cette année, nous sommes bien alignés sur notre stratégie. Il est facile de saisir (Excel) que vous achetez exactement 500 appartements par an, alors que la pratique est telle que vous pouvez parfois en acheter 1 000 et parfois un peu moins. Mais nous pouvons acheter lorsque nous trouvons un portefeuille qui répond à nos paramètres. Et bien sûr, il s’agit d’une combinaison de prix, mais le micro emplacement, la taille moyenne de l’appartement, l’état (technique) de l’immeuble. Nous combinons donc tous les paramètres. Mais comme je l'ai déjà dit, nous pouvons utiliser plusieurs sources pour nous développer. Si nous trouvons de nouveaux projets de développement, plus que prévu, nous augmentons le nombre de nouveaux projets de construction.

L’autre partie de la stratégie indique que nous sommes en train de devenir de plus en plus rentables. Oui L’objectif est de maintenir les FFO à un chiffre d’affaires de plus de 32% et aujourd’hui de 37,9%. C'est pourquoi nous investissons pour être encore plus rentables. Et le troisième aspect est la façon dont nous gérons les risques. Nous voulons donc maintenir le ratio prêt / valeur en dessous de 50%, contre 46,7% aujourd’hui. Et le ratio d’équité au-dessus de 40%, aujourd’hui de 42%. C'était donc une stratégie bien équilibrée et nous avons pu grandir avec tous les paramètres stratégiques. Et bien sûr, nous n’oublions pas le client et c’est l’objectif visé par le NPS 40 d’ici à la fin de 2021.

Et nous avons formulé certaines spécifications concernant les perspectives pour cette année. On s’attend à ce que les ventes augmentent de 3% à 5%. Donc, aucun changement par rapport à l'année précédente. La fourchette des flux de trésorerie liés aux opérations se situera entre 137 et 145 millions d’euros, hors éléments exceptionnels. Auparavant, il s’agissait de 134 à 144 millions d’euros. Donc légèrement plus étroit avec 1 million d’euros en plus. Et la troisième partie était que nous avions estimé à l’avance que nous investirions tous environ 300 millions d’euros ensemble et qu’une transaction de portefeuille substantielle serait nécessaire. Mais aujourd'hui, nous nous attendons à ce que nous n'ayons pas encore conclu d'accord de portefeuille majeur à la fin de cette année. Le montant des investissements se situera donc approximativement entre 190 et 220 millions d'euros – 210 millions d'euros, désolé. C'est donc ce que nous avons fait avec nos perspectives spécifiées.

Et maintenant, je pense que nous sommes prêts à avancer. Pas de changement dans la politique de dividende, donc toujours la même chose. Le dividende s’élèvera à au moins 60% du FFO, à condition que le ratio de l’action soit de 40% ou plus. Et si nous mettons tout ensemble et résumons ce qui se passe, alors, comme le dit Erik, il n'y a pas de surprises dans les performances opérationnelles du côté financier. Pas de surprises. Une performance opérationnelle vraiment forte. Nous avons été en mesure de créer une croissance comparable et d’améliorer l’utilisation des capacités. Et nous avons effectivement pu augmenter le nombre de projets de développement. Donc, la croissance semble solide.

Merci Maintenant Maija.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Responsable de la RI (5)

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Merci Jani et merci Erik. Nous avons maintenant du temps pour les questions. Nous répondons d'abord aux questions de la salle de réunion.

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Questions et réponses

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Svante Krokfors, Nordea Markten, bureau d'étude – analyste (1)

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Svante Krokfors, Nordea. Premièrement, une question sur les appartements dans les limites du loyer, je calcule que le rendement de votre évaluation baissera d’environ 70 points de base. Cela ne devrait-il pas non plus avoir une incidence sur la valorisation des appartements résultant des restrictions imposées à une ligne directrice concernant une éventuelle augmentation de valeur de 250 millions EUR à 300 millions EUR?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur financier et vice-président directeur général (2)

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Il y a en fait deux choses derrière le fait que nous estimons que la plage restera inchangée. La première est que la nouvelle technique d'évaluation sera appliquée aux appartements qui ont encore des limites, mais qui sont évalués sur la base d'une technique d'évaluation basée sur les revenus. Ainsi, le nombre d'appartements sortant des limites et ayant un impact sur les valeurs, les sentiments (inaudibles) vont diminuer à l'avenir. Mais ce changement de technique d'évaluation aura bien sûr un impact sur l'ampleur du changement de valeur, la limitation de chaque appartement (inaudible). Donc, combinez ces deux choses.

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Svante Krokfors, Nordea Markten, bureau d'études – analyste (3)

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OK c'est clair. Ensuite, une autre question concernant – ou concernant le bilan. Votre ratio prêt / valeur diminue de 7 points de pourcentage et le ratio de la part augmente 5. Comment allez-vous utiliser cela, je veux dire, pourriez-vous envisager des dividendes supplémentaires? Ou allez-vous vous concentrer davantage sur peut-être une croissance plus rapide?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur financier et vice-président directeur (4)

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Il est bon de savoir que nous n’avons publié aucun autre communiqué concernant ce changement de valeur. Il reste donc à voir. Nous avons maintenant un nouveau président du conseil d'administration. Et bien sûr, il a lancé un processus stratégique. Et il reste à voir quel sera le résultat. Et bien sûr, nous nous levons dès qu'il y a quelque chose à dire dans le futur.

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Svante Krokfors, Nordea Markten, bureau d'études – analyste (5)

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Et puis, en ce qui concerne les portefeuilles potentiels sur le marché, que vous n'avez clairement pas trouvés, est-ce simplement que les prix continuent d'augmenter? Ou est-ce la seule raison pour laquelle vous n'avez pas nos emplacements?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (6)

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En fait, comme je l'ai dit. Donc, pour nous, c'est une combinaison de tous les éléments. Donc, les prix, l'emplacement, l'emplacement micro, la taille moyenne des appartements dans la propriété, l'état technique. Peu de portefeuilles ont été disponibles. Nous scrutons constamment le marché et sommes prêts à agir rapidement si nous en trouvons un qui convient. Par contre, nous avons été en mesure de trouver de nouveaux moyens de croissance, tels que le processus d'appel d'offres inversé. Nous analysons donc toujours toutes les options.

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Svante Krokfors, Nordea Markten, bureau d'études – analyste (7)

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D'accord Et puis la dernière question sur l'offre sur le marché. De nombreux appartements construits pour être achetés par les consommateurs ont été transférés dans des appartements inter-locatifs et les investisseurs internationaux sont impatients d’être ici. Voyez-vous un risque de surproduction? Ou est-ce juste quelque chose de régional, devez-vous être au bon endroit?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (8)

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Je pense que nous avons déjà vu le pic de l'offre l'année dernière et cette année. Et au moins dans nos chiffres, il est clairement visible que nous ne souffrons pas. Il y avait donc bien sûr un défi pour une micro-localisation avec un nouveau projet de construction pour tous les acteurs du marché. Mais par contre, nous avons très bien réussi. Et il semble que cette année et le premier semestre de l'année prochaine, de nombreux nouveaux appartements vont arriver sur le marché. Mais cela ne change pas le marché. Il y a beaucoup de demande pour des appartements locatifs récents.

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Svante Krokfors, Nordea Markten, bureau d'études – analyste (9)

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Donc, votre meilleure estimation pour un développement comparable est ce que nous avons vu au cours des derniers trimestres?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (10)

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Comme nous l'avons estimé auparavant. Nous pensons donc toujours qu’environ 2,5.

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Anssi Kiviniemi, SEB, bureau d'études – analyste (11)

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Anssi Kiviniemi de SEB. Svante, a déjà nettoyé la table, mais j'ai un suivi. Vous avez donc moins investi dans des appartements achetés. Pensez-vous que le marché sera plus favorable à l’achat de portefeuilles au cours des 12 prochains mois?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (12)

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Ce n'est pas facile de voir l'avenir. Mais nous nous sommes concentrés sur la création d’une croissance rentable. Et par exemple, les accords annoncés avec SRV et Hausia, le rendement initial net était de 4 pour 1 000 nouveaux appartements dans la région d'Helsinki. Nous étions donc assez satisfaits de ces transactions. Nous analysons donc tout le potentiel du marché. Et il semble que l'augmentation de la construction se stabilise. Certains projets peuvent devenir disponibles. Et nous avons toujours indiqué que nous payions le juste prix et le bon prix pour les portefeuilles.

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Anssi Kiviniemi, SEB, bureau d'études – analyste (13)

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Peut-être une deuxième question. Nous avons vu de nombreuses entreprises de construction se battre sur ces marchés avec une faible rentabilité et une sorte de report de projet, un nombre limité d'employés, etc., ainsi que de nombreux problèmes. Comment gérez-vous la situation lorsque vous choisissez une entreprise de construction pour construire une maison pour vous et comment ce processus fonctionne-t-il pour vous? Et avez-vous quelque peu changé le processus au cours de la dernière année, par exemple?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – PDG (14)

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Bien sûr, nous avons suivi le marché de près. En zoals ik al zei, in het begin van dit jaar, schat ik dat het volume van de bouwwerkzaamheden in feite afneemt van de reden dat het voor de bouwbedrijven niet gezond is dat alle middelen in gebruik zijn en niet in staat zijn geld verdienen. Dus de onderaannemer – de volledige capaciteit is in gebruik. We gebruiken aanbestedingsprocessen. Wanneer we projecten kopen van bouwbedrijven, volgen we natuurlijk alle (waarde) risico's die verbonden zijn aan de bouwbedrijven. En dat is gelukt. We hebben hier een heel capabel team hier, Kojamo, die zowel de projecten evalueren als de bedrijven die deze projecten leveren.

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Niet-geïdentificeerde analist, (15)

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(onhoorbaar) Een paar vragen van mij ook. Wat voor impact heeft u, wat betreft de nieuwe waarderingstechniek, op de voorwaarden van uw bestaande leningfaciliteiten en de daaraan gekoppelde financiële convenanten? Ik bedoel, is er nu meer hoofdruimte?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & vice-CEO (16)

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Er is duidelijk meer hoofdruimte daar, ja.

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Unidentified Analyst, (17)

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Very clear, indeed.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO (18)

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Oui And of course, to add that, is that we don't know, how, for example, rating agencies will look this, our assumption is that they're going to see this as a credit positive. And this gives more headroom for the company. But they haven't given any releases yet, and we haven't given any additional releases. So the financial targets for the company remains the same. And as discussed earlier, of course, if the outcome of the (credit) processes is something (inaudible) then we are going to give releases. But that work is ongoing, so we don't have any results there yet. But clearly, it gives — us a quite nice headroom actually regarding our current loan facilities what we have in place.

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Unidentified Analyst, (19)

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Sounds great. And then for Jani, I know I asked this over 3 months ago. But could you provide us with any kind of update on the Lumo services in terms of the revenue and profitability development during the last 3 months?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (20)

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Actually, we're not providing any color number wise. We've been piloting new services launching. We will launch some newer services for piloting even this year — by the end of this year. And actually, it's a combination. Most often I get the question that, are we able to create like extra revenue outside the paid rents? Although on the other hand, I guess, one proof of the concept is that we are able to create 2.8% like-for-like growth. So we are quite happy with the current level that we are able to increase the occupancy level and increase the like-for-like growth. So it's an element backing the like-for-like growth.

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Unidentified Analyst, (21)

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And so the Lumo revenue? Is it following a trend. I mean, is it accelerating, staying the same or decelerating the (growth) rate.

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (22)

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As I said, at the moment the like-for-like growth was 2.8%, and we estimate to be able to keep it roughly on 2.5% level. And of course, in the future, we do believe that we are able to create revenues from the services part. But today, it's not on the table.

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Unidentified Analyst, (23)

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(Josen Nika), Handelsbanken. You have a very positive — challenge with the strategic goals when achieving the targets well ahead the 2021, with the portfolio increasing to EUR 6 billion rather nicely now in estimated in — here in '19. But do you still continue with investments as earlier stated and you're saying? And whether you have a kind of down level target for your leverage, for example, as you're having, having kind of 50% kind of upper limit, whether you have a lower limit for the leverage?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (24)

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As Erik provided color, we do have the existing strategy in place. And we keep on working on that one at the moment. And of course, with the new Chairman, we are in a strategy process and thinking about what's going to happen after 2021, because life will keep on going and probably the demand is still there. And that means that we will be providing more new homes. Erik?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO (25)

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And one comment there to add. Yes, we are — after this value change, if it's in the range, what we've given, we are already above this EUR 6 billion, but we have actually told that the EUR 6 billion target is without any (inaudible) fair value of investment properties. So this EUR 300 million on average per year to be invested for development process, acquisition is still there.

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Unidentified Analyst, (26)

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How do you see the foreign investor interest currently in the Finnish housing market, as it has been rather strong previously during the last 2 years?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (27)

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Yes, of course, we have seen a lot of interest towards the Finnish housing market. And I think there's no big change there. The interest levels are low, real estate is interesting for investors, and Finland is a good operating environment.

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Unidentified Analyst, (28)

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So can I also ask a question about sustainability, you slightly suffered from the carbon dioxide emissions through the Helsinki Energy going (full in) having rather large coal field operations currently. What are your plans to have an input in there to decrease the emissions?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (29)

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I think, of course, this Helsinki question will be decided by the City of Helsinki, and they've been providing quite positive views on that by the mayor. For us, as a company, this type of questions are part of our company DNA, and we try on a daily basis to work on these kind of matters. We've been, for example, providing (lean heat) systems, so artificial intelligence on how to combine outside temperature with the room temperature and the weather forecast, how to really optimize the heating and the amount of energy we use. For example, the electricity we use in our properties today is carbon free.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Manager of IR (30)

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D'accord Let's move on to the questions from the conference call line, please?

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Operator (31)

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(Instructions de l'opérateur)

And as there are no questions, I'll hand it back to the speakers.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Manager of IR (32)

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Okay, thank you. We have a couple of questions from the chat function. They are touching the same subject that we have been already discussing, but I'm going to ask them anyway.

First of all, to what extent are you considering to mend your financial policy or targets following the significantly lower LTV expected at the end of this year based on the new valuation technique?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO (33)

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I think Erik will provide the same color.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO (34)

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I think we already covered that. But just to repeat myself, actually, is that we haven't set any new financial targets for the company. So this for the (prospective) loan-to-value is still there. And of course, this the change in fair value is going to give a larger headroom against these targets. And the strategic process is ongoing. We need to be patient there and look what the outcome is going to be. And the growth target for the company to invest roughly EUR 300 million per year. That remains the same. So of course, the company is looking for the growth. But the 2021 is approaching, and strategic policies is prudent to have at this stage, and we will give you more color when the strategy process is finalized.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Manager of IR (35)

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Yes, and to continue with the same subject. The new valuation approach will lower LTV by approximately 6 to 6.5 percentage points, according to my calculations, which will improve the ratio towards 40 percentage targets stipulated by Moody's for an upgrade. On the back of the lower LTV, will Kojamo use this headroom to increase leverage and enable further growth or will you target to improve the credit profile in the eyes of Moody's and strive for a better rating, which would improve financial cost markedly?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO (36)

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We haven't changed the financial targets. But most likely, our rating agencies will look this as a credit positive, but that's other thing.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Manager of IR (37)

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D'accord Thank you very much for the questions and for coming here today. The — our next report will be the full year report, which will be published on 13 of February next year. So we hope to see you all there. Veel dank.